一、房屋轉(zhuǎn)租手續(xù)怎么辦理

房屋轉(zhuǎn)租時，轉(zhuǎn)租雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂房屋轉(zhuǎn)租合同，并應(yīng)在15日內(nèi)持下列材料向區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心或者農(nóng)場局受理處辦理房屋轉(zhuǎn)租合同的登記備案，由區(qū)、縣房地產(chǎn)交易中心或者農(nóng)場局受理處出具轉(zhuǎn)租合同登記備案證明：

（一）出租人同意轉(zhuǎn)租的書面意見或者經(jīng)登記備案的租賃合同；

（二）租賃合同登記備案的證明；

（三）轉(zhuǎn)租合同；

（四）轉(zhuǎn)租的承租人個人身份證明或者企業(yè)、其他組織的登記注冊證明。

二、擅自轉(zhuǎn)租房屋的效力是怎樣的

最高法院司法解釋規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定超過部分的約定無效”；“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持”。從該司法解釋的文義來看，承租人擅自轉(zhuǎn)租行為是無效的，這也可以從最高法院奚曉明主編《關(guān)于城鎮(zhèn)房屋租賃合同司法解釋理解和適用》一書中的觀點得到印證。

最高法院這一規(guī)定，違背了“體系解釋”和“當(dāng)然解釋”的民法解釋規(guī)則。

第一，合同法第224條規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”及第228條規(guī)定：“因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金”。

依照民法體系解釋規(guī)則，從224條規(guī)定可以看出，如果出租人不解除原租賃合同，轉(zhuǎn)租行為不受影響。其次，228條規(guī)定所謂的承租人可以要求減少租金，當(dāng)然是指合同有效為前提的。

第二，轉(zhuǎn)租行為所導(dǎo)致房屋占有和使用轉(zhuǎn)變，是否屬于“處分行為”呢？

按照我國合同法第51條無權(quán)處分的規(guī)定來看，我國相當(dāng)一部分權(quán)威學(xué)者認為，無權(quán)處分的債權(quán)合同屬于效力待定。舉重而明輕的當(dāng)然解釋告訴我們，既然無權(quán)處分他人物權(quán)的債權(quán)合同也不過是效力待定，那么轉(zhuǎn)讓對權(quán)利人財產(chǎn)影響更小的所有權(quán)權(quán)能的效力，就不可能是無效的。當(dāng)然，現(xiàn)在主流觀點認為，涉及無權(quán)處分的債權(quán)效力是有效的，那么轉(zhuǎn)租行為的合同效力更應(yīng)當(dāng)有效。

法律應(yīng)當(dāng)賦予當(dāng)事人合同自由，不應(yīng)該隨意干涉，司法解釋將房屋擅自轉(zhuǎn)租的行為認定為無效，顯然缺乏依據(jù)。我們認為，房屋擅自轉(zhuǎn)租行為，可以比照無權(quán)處分行為，其轉(zhuǎn)租的債權(quán)效力應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析，給次承租人提供更為靈活的司法救濟。