一、房屋質(zhì)量不合格怎么辦

（一）對(duì)于未對(duì)居住使用造成嚴(yán)重影響，可先進(jìn)行房屋的交接，然后再要求賣房人進(jìn)行修復(fù)并賠償損失，對(duì)開發(fā)商交付的房屋不屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的一般質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，購房者可根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十一條“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，……，承擔(dān)商品房保修責(zé)任”的規(guī)定，可請(qǐng)求其維修，因維修致使房屋使用功能受到影響或給購買人造成損失的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

（二）在合同履行中，由于房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問題直接關(guān)系到使用的安全性，而且修復(fù)不可能或成本甚巨，開發(fā)商交付的房屋屬于主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，應(yīng)先請(qǐng)求房屋所在地的房屋工程質(zhì)量監(jiān)督單位檢查，在取得房屋質(zhì)量鑒定不合格的證書后，可要求開發(fā)商予以退房，對(duì)因此造成損失的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

（三）明確責(zé)任方，“抱團(tuán)”談判。在收房階段請(qǐng)專業(yè)人士如驗(yàn)房師等協(xié)助驗(yàn)房，目的是為了發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)解決問題。而新房從立項(xiàng)、承建到交付使用，都有相關(guān)部門和公司負(fù)責(zé)，開發(fā)商、承建商、門窗等材料的供應(yīng)商、規(guī)劃、電力、消防部門、煤氣公司等，交房前是誰的責(zé)任誰負(fù)責(zé)。業(yè)主可以就重大、普遍性問題“抱團(tuán)”集體維權(quán)，與開發(fā)單位談判、協(xié)商解決，該整改的整改，該補(bǔ)償?shù)难a(bǔ)償，否則一旦入住后就很難再追究了。

當(dāng)然，維權(quán)過程中爭取相關(guān)政府部門的支持也非常重要。建委系統(tǒng)的質(zhì)量監(jiān)督站一直是個(gè)被忽視的部門，其實(shí)作為行業(yè)主管部門，監(jiān)督站在協(xié)調(diào)開發(fā)商、承建商、監(jiān)理公司等各方關(guān)系時(shí)具有重大作用，爭取該部門的介入和支持，督促其向相關(guān)單位追責(zé)，是業(yè)主重點(diǎn)要做的。

二、怎樣才能預(yù)防房屋質(zhì)量不合格

（一）衛(wèi)生間

檢查衛(wèi)生間地面及天花板是否滲漏：在衛(wèi)生間放水，做24小時(shí)閉水實(shí)驗(yàn)，第二天看樓下的鄰居家是否漏水，建議樓上的鄰居也做24小時(shí)閉水實(shí)驗(yàn)，如樓上不能做，則仔細(xì)觀察自己家的衛(wèi)生間天花板是否有漏水的跡象，重點(diǎn)觀察墻角是否有發(fā)黃的痕跡，還應(yīng)注意觀察衛(wèi)生間管道與頂部的接縫處及管道接縫處是否滲漏。如交付的房屋有衛(wèi)生潔具，要檢查衛(wèi)生器具，包括浴缸、抽水馬桶、洗臉池等是否有滲漏現(xiàn)象，衛(wèi)生器具的下水軟管與排水管的交接處應(yīng)有封堵措施，還應(yīng)設(shè)置返水彎。放一點(diǎn)水，仔細(xì)觀察，一試便知。初裝修的衛(wèi)生間地面與已安裝完畢的地漏的標(biāo)高是否吻合，地漏的篦子一般低于地面5毫米。

（二） 廚房

注意觀察廚房上下水管道與墻體的接縫處是否滲漏，檢查天然氣管道外觀是否有破損。

（三）門窗

檢查門窗開啟是否靈活，推拉是否順滑，不松不緊，門窗的密封性能好壞，玻璃是否有損壞，紗窗是否安裝，紗窗是否損壞，紗窗與框是否固定繃直。檢查窗戶的鎖止是否能鎖住，防滑條是否起作用，窗戶有無雨水孔。檢查入戶門每一把鑰匙是否能順利地打開。

（四）起沙與空鼓

檢查初裝修的地面是否大面積起沙，是否有空鼓現(xiàn)象；檢查墻面的抹灰及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象。

（五） 裂縫

檢查房屋有無裂縫，結(jié)構(gòu)有無損壞現(xiàn)象。首先仔細(xì)查看房屋地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來說，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質(zhì)量問題，但基本不存在危險(xiǎn)，修補(bǔ)后不會(huì)妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問題。其次看房屋的外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問題。最后看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，表示該房存在危險(xiǎn)隱患，對(duì)這類房屋，購買者一定不能抱僥幸心理。一般在頂層墻體易出現(xiàn)溫度裂縫，其形態(tài)為45度斜裂縫，現(xiàn)澆的鋼筋混凝土陽臺(tái)欄板易出現(xiàn)豎向裂縫；鋼筋混凝土墻體內(nèi)保溫的豎向裂縫屬于正?，F(xiàn)象；

（六）滲漏

檢查所有上下水管道及暖氣管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象；檢查房屋有無滲漏。 購房者要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，要仔細(xì)檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰，這些都是滲漏的跡象。還應(yīng)察看廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)的頂部和管道接口是否滲漏。頂層房屋有無滲漏的痕跡；重點(diǎn)觀察墻角是否有發(fā)黃的痕跡，還應(yīng)注意觀察衛(wèi)生間管道與頂部的接縫處是否滲漏。

（七）結(jié)露

檢查房間內(nèi)有無結(jié)露現(xiàn)象，有無反堿現(xiàn)象。

（八）暖氣

檢查暖氣是否有滲漏，重點(diǎn)檢查暖氣下方及暖氣管道與墻體的連接處是否有漏水的痕跡，檢查房屋暖氣供、回水支管有無倒坡現(xiàn)象，支管的坡度一般為1%。供暖管道穿墻應(yīng)設(shè)套管，地面的套管應(yīng)高出地面2至3厘米，地面為初裝修的，應(yīng)高出地面5厘米。冬季供暖溫度不允許出現(xiàn)低于16℃的現(xiàn)象。

（九）特殊防水

檢查一下放置洗衣機(jī)位置的地面是否有防水措施；有地漏的廚房要做防水。

（十）電

電器閘具及戶表在戶外的，應(yīng)檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電。戶內(nèi)有閘具的，應(yīng)檢查閘具是否控制戶內(nèi)電器。照明與空調(diào)、插座閘具應(yīng)分開，即照明電線路與其他線路分開；檢查時(shí)帶一小電器或測電筆，每一個(gè)插座都檢查，看是否有電。檢查每一個(gè)燈是否通電。距離地面30厘米高的插座必須帶保險(xiǎn)裝置，洗手盆的上方不應(yīng)有插座，衛(wèi)生間內(nèi)用于洗澡的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施；衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座；還應(yīng)檢查一下開關(guān)、插座的牢固程度。

（十一）電話電視

檢查電話、電視的接頭是否牢固，插孔內(nèi)是否有異物。

（十二） 傾斜度、平行 檢查房屋有無傾斜

專業(yè)檢測房屋的傾斜度需用專門的儀器，但購房者用目測的方法從四周不同角度，遠(yuǎn)近距離仔細(xì)觀測也能基本上發(fā)現(xiàn)問題。可在房頂上用細(xì)繩栓上一重物，貼墻放下至墻腳，從四周檢查其傾斜程度。檢查房屋地面是否正方形或長方形，墻與墻之間是否平行，寬窄一致。

（十三）隔音

檢查隱密性及隔音效果如何。

（十四）對(duì)講

檢查對(duì)講系統(tǒng)是否已開通，能否正常使用。

（十五）公共設(shè)施

查看一下公共設(shè)備。對(duì)電梯、消防設(shè)備、小區(qū)環(huán)境、停車場、電視接收系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、公共樓道、大廳等進(jìn)行檢查。

（十七）核對(duì)設(shè)備

核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符。

（十八）規(guī)劃變更 檢查是否有規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更等問題。

（十九）開通

檢查水、電、天然氣、上下水管道等是否開通和能否正常使用。

（二十）有害氣體

檢查室內(nèi)有害氣體超標(biāo)是否超標(biāo)。開門后聞一下室內(nèi)是否有異味，氨氣超標(biāo)是刺鼻的味道，甲醛超標(biāo)刺眼流淚。

（二十一）麻點(diǎn)

看內(nèi)墻面上和頂部是否有麻點(diǎn)。這種麻點(diǎn)專業(yè)稱“石灰爆點(diǎn)”，是石灰沒有經(jīng)過足夠時(shí)間的熟化所致，對(duì)室內(nèi)裝潢將帶不利影響。

（二十二） 水質(zhì)

檢查水質(zhì)，打開水龍頭，看是否流黃水，水是否有異味，水中是否有雜質(zhì)，自來水的上水管在過門口處應(yīng)有防結(jié)露的措施。初裝修的房屋沒有水龍頭，在安裝后再測試，但應(yīng)在交接單上注明水質(zhì)未檢測。 22 查表 與物業(yè)公司一起核對(duì)水表的讀數(shù)、電表的讀數(shù)（包括樓道公用燈的電表讀數(shù)）、天然氣表的讀數(shù)，然后在交接單上按表的讀數(shù)做記錄，高于零的部分由開發(fā)商負(fù)責(zé)結(jié)算

（二十三）磁磚

檢查每一塊磁磚是否貼實(shí)，高度是否一致。檢查是否貼實(shí)很簡單，用一金屬物或手指關(guān)節(jié)處輕敲磁磚表面，從聲音即可判斷是否有空的。

（二十四） 復(fù)合地板

強(qiáng)化實(shí)木復(fù)合地板的拼接縫之間的國標(biāo)高度差是0。15毫米，用手在兩塊板之間滑動(dòng)，基本感覺不到有高低，這是合格的。

（二十五）木工油漆

門、窗套表面是否光滑，是否有油漆流淌的痕跡，表面是否著色一致。