一、怎么轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房

預(yù)售合同登記備案后，預(yù)購(gòu)人需轉(zhuǎn)讓預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序進(jìn)行：

1、訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同。預(yù)購(gòu)人尚未付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，應(yīng)當(dāng)在征得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)同意后，與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同；預(yù)購(gòu)人已經(jīng)付清預(yù)售商品房總價(jià)款的，可以與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同，并書(shū)面通知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓時(shí)，預(yù)售合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

2、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同的登記備案。預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人雙方，應(yīng)當(dāng)在預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同生效后，按照預(yù)售合同的登記備案的程序辦理轉(zhuǎn)讓合同的登記備案手續(xù)。

3、辦理預(yù)售商品房的過(guò)戶(hù)手續(xù)。預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房初始登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)后，與預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓人按照辦理預(yù)售商品房的過(guò)戶(hù)手續(xù)的程序辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓后再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)該按照以上的程序訂立再轉(zhuǎn)讓的合同并辦理登記備案手續(xù)。

二、預(yù)售商品房要交什么稅金

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、以及契稅等。

1、營(yíng)業(yè)稅：是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)取得的營(yíng)業(yè)收入征收的一種稅。計(jì)稅依據(jù)：為納稅人向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。應(yīng)稅勞務(wù)主要涉及以下幾個(gè)方面：⑴轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；⑵銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)，稅率為5%；⑶包銷(xiāo)商承銷(xiāo)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)―代理業(yè)”征稅。⑷土地使用權(quán)出租以及房地產(chǎn)建成后出租的，按“服務(wù)業(yè)―租賃業(yè)”征稅。計(jì)算公式=營(yíng)業(yè)額×適用稅率。

2、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加：以營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅為計(jì)稅依據(jù)，依所在地區(qū)分別適用7%、5%、1%征城市建設(shè)維護(hù)稅，依3%計(jì)征教育費(fèi)附加。

3、土地增值稅：是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人征收的一種稅。土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和規(guī)定的適用稅率計(jì)算征收，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，為增值額。它采用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，應(yīng)納土地增值稅=土地增值額×適用稅率－速算扣除額×速算扣除率。其中：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)總收入－扣除項(xiàng)目金額。計(jì)算扣除項(xiàng)目有：取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用；舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；加計(jì)扣除。

4、房產(chǎn)稅：是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的內(nèi)資單位和個(gè)人按照房產(chǎn)稅原值或租金收入征收的一種稅。它以房產(chǎn)原值（評(píng)估值）為計(jì)稅依據(jù)，稅率為1。2%。年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值（評(píng)估值）×（1-30%）×1。2%。

5、城鎮(zhèn)土地使用稅：是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)擁有土地使用權(quán)的單位和個(gè)人以實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，按規(guī)定稅額、按年計(jì)算、分期繳納的一種稅。年應(yīng)納稅額=∑（各級(jí)土地面積×相應(yīng)稅額）。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅。

6、城市房地產(chǎn)稅、三資企業(yè)土地使用費(fèi)：城市房地產(chǎn)稅是對(duì)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)及外籍個(gè)人、港澳臺(tái)胞，按照房產(chǎn)原值征收的一稅種。城市房地產(chǎn)稅依房產(chǎn)原值計(jì)稅，稅率為1。2%。年應(yīng)納稅額=房產(chǎn)原值×稅率×（1-30%）。三資企業(yè)土地使用費(fèi)是對(duì)本市行政區(qū)域內(nèi)使用土地的外資企業(yè)，按企業(yè)所處地理位置和偏遠(yuǎn)程度、地段的繁華程度、基礎(chǔ)設(shè)施完善程度等，征收的一項(xiàng)費(fèi)用。依外資企業(yè)的實(shí)際占用土地面積以及所適用的土地使用費(fèi)的單位標(biāo)準(zhǔn)確定。應(yīng)納土地使用費(fèi)額=占用土地面積×適用的單位標(biāo)準(zhǔn)。

7、印花稅：是對(duì)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書(shū)立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉的各種憑證所征收的一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅。分為從價(jià)計(jì)稅和從量計(jì)稅兩種。應(yīng)納稅額=計(jì)稅金額×稅率，應(yīng)納稅額=憑證數(shù)量×單位稅額。 土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓書(shū)立的憑證（合同）暫不征收印花稅，但在土地開(kāi)發(fā)建設(shè)，房產(chǎn)出售、出租活動(dòng)中所書(shū)立的合同、書(shū)據(jù)等，應(yīng)繳納印花稅。凡進(jìn)行房屋買(mǎi)賣(mài)的，簽定的購(gòu)房合同應(yīng)按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)所載金額0。05%繳納印花稅，房地產(chǎn)交易管理部門(mén)在辦理買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)手續(xù)時(shí)，應(yīng)監(jiān)督買(mǎi)賣(mài)雙方在轉(zhuǎn)讓合同或協(xié)議上貼花注銷(xiāo)完稅后，再辦理立契過(guò)戶(hù)手續(xù)。在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證件時(shí)，應(yīng)按權(quán)利許可證照，按件交納印花稅五元，房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門(mén)應(yīng)監(jiān)督領(lǐng)受人在房地產(chǎn)權(quán)屬證上按件貼花注銷(xiāo)完稅后，再辦理發(fā)證手續(xù)。

8、契稅：契稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí)向承受土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的單位征收的一種稅。征收范圍包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)òǔ鍪邸①?zèng)與和交換）、房屋買(mǎi)賣(mài)、房屋贈(zèng)與和房屋交換。計(jì)稅依據(jù)主要是成交價(jià)格、核定價(jià)格、交換價(jià)格差額和“補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出 讓費(fèi)用或者土地收益”等。應(yīng)納稅額=計(jì)稅依據(jù)×稅率

9、耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 ：大部分地區(qū)，目前已經(jīng)停止征收。 10、企業(yè)所得稅、外資和外國(guó)企業(yè)所得稅：是對(duì)我國(guó)境內(nèi)的企業(yè)或組織，在一定期間內(nèi)的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)所得和其他所得征收的一種稅。應(yīng)納稅額=（全部應(yīng)稅收入-準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目）×適用稅率。