一、什么是商品房買(mǎi)賣(mài)

房屋買(mǎi)賣(mài)合同是一種比較特殊的買(mǎi)賣(mài)合同，是指出賣(mài)人將房屋交付并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同的法律特征主要有：

（1）出賣(mài)人將房屋交付并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款；

（2）房屋買(mǎi)賣(mài)合同是屬于諾成合同和有償合同；

（3）合同標(biāo)的物為房屋不動(dòng)產(chǎn)；

（4）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移需要登記，是要式行為。

房屋買(mǎi)賣(mài)合同的的主要特殊性就在于買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物的房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房屋是指在土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物。就目前我國(guó)的有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定來(lái)看，作為買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物的房屋主要的就是《城市房地產(chǎn)管理法》中規(guī)定的城市建筑物；就本書(shū)來(lái)看，我們討論的范圍也主要是城市范圍內(nèi)的房屋，而不討論農(nóng)村的房屋買(mǎi)賣(mài)問(wèn)題。

目前在我國(guó)存在多種性質(zhì)的房屋，在所謂的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房、公房改制的房改房、公民個(gè)人的私有住房等等。商品房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)、建筑竣工后用于出售的住宅、商業(yè)住房以及其他合法建筑物。商品房銷(xiāo)售，即商品房買(mǎi)賣(mài)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將尚未建設(shè)完成的或者是建設(shè)竣工后的符合法律規(guī)定條件的商品房向社會(huì)公眾出售并最終轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)，而社會(huì)民眾購(gòu)買(mǎi)該商品房并支付價(jià)款的交易行為。實(shí)際上商品房并不是一個(gè)嚴(yán)格的法律術(shù)語(yǔ)，但是在我國(guó)由于存在大量性質(zhì)不同的房屋，所以進(jìn)行一定的區(qū)分還是十分必要的。

二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同的種類(lèi)有哪些

依據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)，商品房買(mǎi)賣(mài)合同可以分為不同種類(lèi)：

（1）以商品房使用性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)可以分為：居住商品房銷(xiāo)售和非居住商品房銷(xiāo)售；

（2）以房屋銷(xiāo)售價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)可以分為：平價(jià)商品房銷(xiāo)售和市場(chǎng)價(jià)商品房銷(xiāo)售；

（3）以房屋銷(xiāo)售對(duì)象為標(biāo)準(zhǔn)可以分為：內(nèi)銷(xiāo)房銷(xiāo)售和外銷(xiāo)房銷(xiāo)售；

（4）以房屋的建成為標(biāo)準(zhǔn)分為：現(xiàn)房銷(xiāo)售和期房銷(xiāo)售。