一、什么是商品房預(yù)租

商品房預(yù)租是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在新建商品房末辦理房地產(chǎn)權(quán)屬初始登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證前，與承租預(yù)約人簽訂商品房租賃預(yù)約協(xié)議，井向承租預(yù)約人收取一定數(shù)額的預(yù)收款的行為。

目前外銷商品房可以試行預(yù)租，但須取得房地產(chǎn)管理局同意預(yù)租的批準(zhǔn)文件。

外銷商品房《預(yù)租協(xié)議》應(yīng)經(jīng)公證處審定并向市房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行登記。

預(yù)租商品房竣工驗(yàn)收合格取得房地產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)按規(guī)定辦理《房屋租賃合同》，《房屋租賃合同》生效，《預(yù)租協(xié)議》即終止。在《預(yù)租協(xié)議》終止前，承租人不得轉(zhuǎn)租。

二、什么是商品房的先出賣后抵押

商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人，買受人可以請求解除合同并要求賠償。先賣后抵押是指出賣人與買受人簽訂商品房買賣合同后，為獲取建設(shè)資金，在尚未轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與買受人之前，又將該房屋抵押給第三人的行為。

房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)耗資大、收益高、風(fēng)險(xiǎn)大的商業(yè)經(jīng)營行為，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營過程中，為了盡快收回資金，降低風(fēng)險(xiǎn)，往往多采取房屋預(yù)售的方式進(jìn)行融資，同時(shí)也有進(jìn)行房屋現(xiàn)售的。商品房買賣合同作為諾成性合同，當(dāng)事人雙方就買賣房屋的意思表示達(dá)成一致即可有效成立。實(shí)踐中有一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得進(jìn)行下一步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的啟動(dòng)資金，填充投資缺口，往往在商品房買賣合同簽訂后，房屋所有權(quán)尚未轉(zhuǎn)移給買受人之前，又將該房屋作為抵押物抵押給銀行而獲取貸款。