一、預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的程序

購(gòu)房者購(gòu)買了開發(fā)商預(yù)售的期房以后，由于種種原因，在房產(chǎn)權(quán)交付之前想轉(zhuǎn)讓期房，這是很正常的事情，當(dāng)然可以轉(zhuǎn)讓，但要辦理一定的手續(xù)。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓的前提條件，首先是《商品房預(yù)售契約》應(yīng)在有效期之內(nèi)。在具備這一前提條件后，按照有關(guān)商品房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定，其辦理程序如下：

（1） 轉(zhuǎn)讓方與受讓方須簽訂轉(zhuǎn)讓合同（一式4份），合同中應(yīng)載明轉(zhuǎn)讓的預(yù)售契約編號(hào)、轉(zhuǎn)讓原因、轉(zhuǎn)讓金額、轉(zhuǎn)讓面積、轉(zhuǎn)讓方與受讓方的權(quán)利和須承擔(dān)的義務(wù)等內(nèi)容。其中，轉(zhuǎn)讓金額與原預(yù)售契約價(jià)款相一致。轉(zhuǎn)讓合同需經(jīng)開發(fā)企業(yè)認(rèn)可、簽字蓋章。

（2） 轉(zhuǎn)讓雙方持預(yù)售契約、轉(zhuǎn)讓合同及有關(guān)證件到銷售登記的交易管理部門申辦預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記。經(jīng)審核轉(zhuǎn)讓合同并符合規(guī)定的，經(jīng)辦人填寫《預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓審批表》，報(bào)當(dāng)?shù)胤课葜鞴懿块T審查。

（3） 交易管理部門對(duì)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，通知轉(zhuǎn)讓雙方繳納印花稅。按預(yù)售合同金額的2％收取手續(xù)費(fèi)，由轉(zhuǎn)讓方支付。轉(zhuǎn)讓合同加蓋預(yù)售登記專用章。其中兩份印花稅的正本由轉(zhuǎn)讓方與受讓人各執(zhí)一份，副本由開發(fā)企業(yè)、交易管理部門各執(zhí)一份。轉(zhuǎn)讓方所持有的預(yù)售契約正本移交給受讓人，待房屋正式交用后，憑此件辦理過(guò)戶手續(xù)。經(jīng)辦人將轉(zhuǎn)讓合同副本、轉(zhuǎn)讓審批表等有關(guān)材料歸入原登記留存的預(yù)售契約檔案。對(duì)不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)通知轉(zhuǎn)讓人。

（4） 商品房預(yù)售登記后，購(gòu)房人（個(gè)人）要求更名的，根據(jù)繼承權(quán)的親屬關(guān)系可在預(yù)售契約上更名，辦理時(shí)應(yīng)出具經(jīng)公證的親屬關(guān)系證明。其他不具親屬關(guān)系的應(yīng)按轉(zhuǎn)讓程序辦理。 交易雙方對(duì)房屋的成交價(jià)、房屋的品質(zhì)、房屋的產(chǎn)權(quán)狀況等都要有明確的認(rèn)識(shí)。但由于這種行為畢竟不屬于購(gòu)房人與企業(yè)之間發(fā)生的關(guān)系，因此為了穩(wěn)妥起見(jiàn)，此種交易最好是委托律師或房地產(chǎn)中介代理機(jī)構(gòu)代為辦理。

二、預(yù)購(gòu)商品房轉(zhuǎn)讓的情形

預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓包括以下兩種情況：

1、已付清購(gòu)房款的預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓，此時(shí)，承購(gòu)人已經(jīng)按照商品房買賣合同的約定，履行了支付房款的義務(wù)，對(duì)開發(fā)商不再負(fù)有義務(wù)，只享有合同權(quán)利。因此，此種情形下的轉(zhuǎn)讓屬于權(quán)利轉(zhuǎn)讓，按《合同法》第七十九條及第八十條的規(guī)定，購(gòu)房人員只須通知開發(fā)商后轉(zhuǎn)讓就生效，不須征得開發(fā)商同意。

2、未付清房款或按揭預(yù)購(gòu)商品房的轉(zhuǎn)讓。此時(shí)，購(gòu)房人不但享有合同權(quán)利、還負(fù)有按照商品房預(yù)售合同或按揭貸款合同約定向開發(fā)商或揭銀行履行付清余款或按月償還貸款的義務(wù)。因此，此種情形下的轉(zhuǎn)讓屬于債權(quán)債務(wù)的一并轉(zhuǎn)讓，按照《合同法》第八十八條的規(guī)定，購(gòu)房人應(yīng)事先告知開發(fā)商或銀行，由開發(fā)商或銀行對(duì)受讓人進(jìn)行清償能力的審理，并決定是否同意其轉(zhuǎn)讓。否則，該轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。