一、哪些二手房不能買(mǎi)

（一）產(chǎn)權(quán)不明確的。

物權(quán)法第六條、第九條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)依照法律規(guī)定登記，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。買(mǎi)房前，要核對(duì)出賣(mài)人是否具有產(chǎn)權(quán)。物權(quán)法第十七條和建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第五條規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)是權(quán)利人享有物權(quán)的證明，是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)的唯一合法憑證，是國(guó)家對(duì)房屋所有權(quán)的確認(rèn)。因此，查明賣(mài)方提交證書(shū)的真實(shí)性要放在首位。

（二）土地權(quán)屬不清的。

土地管理法第八條規(guī)定，土地分為國(guó)家、集體所有兩種性質(zhì)。第五十五條規(guī)定，繳納土地使用權(quán)出讓金和其他土地有償使用費(fèi)后，方可使用土地。房地產(chǎn)管理法第四十條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)報(bào)批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)辦理出讓手續(xù)，受讓方應(yīng)繳納土地使用權(quán)出讓金。土地管理法第八條和第六十二條告訴人們，宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。如果不是本村組人員，購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村集體土地或宅基地上的房屋是不能取得所有權(quán)的。

（三）無(wú)共有人聲明的。

民法通則第七十八條規(guī)定，財(cái)產(chǎn)按份共有人按各自份額、共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)，享有權(quán)利，分擔(dān)、承擔(dān)義務(wù)。按份共有的每個(gè)共有人有權(quán)要求將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓。合同法第五十一條規(guī)定，無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)的合同無(wú)效?！岸址俊贝蠖嗍欠蚱藁蚣彝コ蓡T共同財(cái)產(chǎn)，購(gòu)買(mǎi)未取得共有人同意出售聲明的“二手房”會(huì)惹上麻煩。

二、二手房交易要避免哪些問(wèn)題

（一）核實(shí)身份做到產(chǎn)權(quán)清晰

“購(gòu)買(mǎi)二手房，首先最重要的一條就是要做到產(chǎn)權(quán)清晰。”

要做到產(chǎn)權(quán)清晰，就是對(duì)賣(mài)方的房主身份進(jìn)行核實(shí)，“二手房買(mǎi)房方，要仔細(xì)核對(duì)賣(mài)方身份證與房產(chǎn)證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個(gè)字也不能錯(cuò)。”房屋屬于大宗物品交易，涉及的金額較大，因此，在交易過(guò)程中，一定要對(duì)賣(mài)方的房主身份進(jìn)行準(zhǔn)確無(wú)誤的核實(shí)，以避免不法之徒冒充房主身份而造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。

凡是產(chǎn)權(quán)有糾紛的，或是部分產(chǎn)權(quán)（如以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公有住房）、共有產(chǎn)權(quán)、產(chǎn)權(quán)不清、無(wú)產(chǎn)權(quán)的房子，即使房子再合適都不要購(gòu)買(mǎi)，以免成交后拿不到房屋產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)也會(huì)引起許多不必要的麻煩。

（二）正規(guī)中介避免錢(qián)財(cái)兩空

相比于新房而言，二手房的交易程序要繁雜許多，“比如像簽約、付款方式、約定違約責(zé)任等問(wèn)題，許多購(gòu)房者根本不清楚是怎么回事，更不要提和賣(mài)方談的問(wèn)題了。”因此，舒寧建議，“如果購(gòu)房者沒(méi)有相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，買(mǎi)賣(mài)雙方最好找一家正規(guī)、資質(zhì)齊全的房屋中介機(jī)構(gòu)幫助代為辦理交易手續(xù)，雖然要支付一定的費(fèi)用，但是可以省卻不必要的麻煩?！痹诙址拷灰走^(guò)程中，房屋中介機(jī)構(gòu)提供的另一項(xiàng)重要服務(wù)就是對(duì)房屋評(píng)估。

（三）分步付款保證資金安全

在二手房交易過(guò)程中，付款問(wèn)題也很重要。“一般情況下，二手房交易可以選擇全付和按揭兩種付款方式，但是在實(shí)際的操作過(guò)程中，一般采用全付?！?/p>

不過(guò)，針對(duì)全付這種付款方式，為了保證買(mǎi)方的資金安全，買(mǎi)方可以按照定金——首付款——尾款這樣分步付款的方式，買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)約定，買(mǎi)方在不同的時(shí)間階段分別將不同的房款支付給房主，最大限度地避免交易風(fēng)險(xiǎn)，保證資金安全，“其中尾款的支付日期可以約定為房產(chǎn)過(guò)戶的日期?！?/p>

（四）交接物業(yè)理清費(fèi)用問(wèn)題

與新房不同，由于二手房的已使用特點(diǎn)，在交易過(guò)程中，購(gòu)房者要特別理清房主與物業(yè)之間的費(fèi)用問(wèn)題，仔細(xì)查看是否有物業(yè)欠費(fèi)等。

畢竟房屋屬于大宗物品交易，涉及金額較大，而二手房交易比起新房來(lái)說(shuō)，需要注意的方面的確太多了。除開(kāi)物業(yè)費(fèi)用，所購(gòu)房屋的水費(fèi)、氣費(fèi)、電視光纖、寬帶等費(fèi)用也一定要在交房時(shí)理清，如果有必要，買(mǎi)方可以向賣(mài)方索要繳費(fèi)清單的證明。