一、哪些二手房不能買

（一）產權不明確的。

物權法第六條、第九條規(guī)定，不動產物權設立、變更、轉讓和消滅，應依照法律規(guī)定登記，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。買房前，要核對出賣人是否具有產權。物權法第十七條和建設部《城市房屋權屬登記管理辦法》第五條規(guī)定，不動產權屬證書是權利人享有物權的證明，是權利人依法擁有房屋所有權的唯一合法憑證，是國家對房屋所有權的確認。因此，查明賣方提交證書的真實性要放在首位。

（二）土地權屬不清的。

土地管理法第八條規(guī)定，土地分為國家、集體所有兩種性質。第五十五條規(guī)定，繳納土地使用權出讓金和其他土地有償使用費后，方可使用土地。房地產管理法第四十條規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當報批。準予轉讓的，應辦理出讓手續(xù)，受讓方應繳納土地使用權出讓金。土地管理法第八條和第六十二條告訴人們，宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。如果不是本村組人員，購買農村集體土地或宅基地上的房屋是不能取得所有權的。

（三）無共有人聲明的。

民法通則第七十八條規(guī)定，財產按份共有人按各自份額、共同共有人對共有財產，享有權利，分擔、承擔義務。按份共有的每個共有人有權要求將自己的份額分出或轉讓。合同法第五十一條規(guī)定，無處分權的人處分他人財產的合同無效?！岸址俊贝蠖嗍欠蚱藁蚣彝コ蓡T共同財產，購買未取得共有人同意出售聲明的“二手房”會惹上麻煩。

二、二手房交易要避免哪些問題

（一）核實身份做到產權清晰

“購買二手房，首先最重要的一條就是要做到產權清晰?！?/p>

要做到產權清晰，就是對賣方的房主身份進行核實，“二手房買房方，要仔細核對賣方身份證與房產證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯?！狈课輰儆诖笞谖锲方灰?，涉及的金額較大，因此，在交易過程中，一定要對賣方的房主身份進行準確無誤的核實，以避免不法之徒冒充房主身份而造成不必要的經(jīng)濟損失。

凡是產權有糾紛的，或是部分產權（如以標準價購買的公有住房）、共有產權、產權不清、無產權的房子，即使房子再合適都不要購買，以免成交后拿不到房屋產權證，同時也會引起許多不必要的麻煩。

（二）正規(guī)中介避免錢財兩空

相比于新房而言，二手房的交易程序要繁雜許多，“比如像簽約、付款方式、約定違約責任等問題，許多購房者根本不清楚是怎么回事，更不要提和賣方談的問題了?！币虼耍鎸幗ㄗh，“如果購房者沒有相關經(jīng)驗，買賣雙方最好找一家正規(guī)、資質齊全的房屋中介機構幫助代為辦理交易手續(xù)，雖然要支付一定的費用，但是可以省卻不必要的麻煩?！痹诙址拷灰走^程中，房屋中介機構提供的另一項重要服務就是對房屋評估。

（三）分步付款保證資金安全

在二手房交易過程中，付款問題也很重要。“一般情況下，二手房交易可以選擇全付和按揭兩種付款方式，但是在實際的操作過程中，一般采用全付?！?/p>

不過，針對全付這種付款方式，為了保證買方的資金安全，買方可以按照定金——首付款——尾款這樣分步付款的方式，買賣雙方通過約定，買方在不同的時間階段分別將不同的房款支付給房主，最大限度地避免交易風險，保證資金安全，“其中尾款的支付日期可以約定為房產過戶的日期?！?/p>

（四）交接物業(yè)理清費用問題

與新房不同，由于二手房的已使用特點，在交易過程中，購房者要特別理清房主與物業(yè)之間的費用問題，仔細查看是否有物業(yè)欠費等。

畢竟房屋屬于大宗物品交易，涉及金額較大，而二手房交易比起新房來說，需要注意的方面的確太多了。除開物業(yè)費用，所購房屋的水費、氣費、電視光纖、寬帶等費用也一定要在交房時理清，如果有必要，買方可以向賣方索要繳費清單的證明。