一、購(gòu)房定金出現(xiàn)糾紛怎么辦

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日漸成熟，房地產(chǎn)糾紛也大量出現(xiàn)，購(gòu)房定金糾紛就是其中較為突出的問(wèn)題之一。實(shí)踐中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在與購(gòu)房者簽訂正式的商品房預(yù)售或銷(xiāo)售合同之前，往往通過(guò)簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)、預(yù)訂合同等方式要求購(gòu)房者交付購(gòu)房定金，以此約束購(gòu)房者與其簽訂正式的商品房預(yù)售或銷(xiāo)售合同，購(gòu)房者在交付定金后，如因種種原因未能與開(kāi)發(fā)商簽訂正式的房屋買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往因此而拒絕返還購(gòu)房者已交付的定金。我們應(yīng)根據(jù)不同的情況作具體分析：

一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)給付定金的時(shí)候，與開(kāi)發(fā)商未就主合同的主要內(nèi)容達(dá)成一致，而事后雙方不能就主合同主要內(nèi)容達(dá)成協(xié)議，則購(gòu)房定金通常應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房者。

定金有立約定金（訂約定金）、成約定金、解約定金、證約定金、違約定金等各種類(lèi)型。但在最高人民法院擔(dān)保法司法解釋施行之前，我國(guó)法律規(guī)定的主要是指違約定金。而擔(dān)保法解釋承認(rèn)了除違約定金以外的其它類(lèi)型定金的效力，其中第一百一十五條就是對(duì)立約定金的明確規(guī)定。立約定金也可以被稱(chēng)為是為主合同的訂立而簽訂的從合同，特點(diǎn)在于，其法律效力的發(fā)生與主合同是否發(fā)生法律效力沒(méi)有聯(lián)系。在主合同訂立之前就已成立。凡在認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)一類(lèi)協(xié)議中設(shè)定立約定金的，其法律效力自當(dāng)事人實(shí)際交付定金時(shí)產(chǎn)生，在其所擔(dān)保的立約行為沒(méi)有發(fā)生時(shí)，違反承諾的一方當(dāng)事人就應(yīng)當(dāng)受到定金處罰。因此，我們認(rèn)為，在實(shí)踐中不能把認(rèn)購(gòu)書(shū)、意向書(shū)中約定的定金性質(zhì)都認(rèn)為立約定金，否則對(duì)購(gòu)房者極為不利。如：因開(kāi)發(fā)商提出的一些不合理的條件或基于惡意，導(dǎo)致購(gòu)房合同不能簽訂而讓購(gòu)房者承擔(dān)定金不能返還的后果是有違公平原則的。

二、什么么情況下購(gòu)房者可拿回定金

首先，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)并沒(méi)有明確約定房屋的價(jià)格、面積、戶(hù)型結(jié)構(gòu)等具體條件，而是把這些內(nèi)容留待簽訂正式的商品房預(yù)售或銷(xiāo)售合同再行協(xié)商，而開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者又未能就此協(xié)商一致，從而導(dǎo)致雙方未能簽訂主合同的，則開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還購(gòu)房者。

其次，如果開(kāi)發(fā)商在簽訂主合同時(shí)，提出與認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的不同的條件致使主合同不能簽訂的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違反認(rèn)購(gòu)協(xié)議的違約責(zé)任，依照擔(dān)保法的規(guī)定，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金；

再次，如果開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者雙方就認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的條件之事項(xiàng)未能達(dá)成一致，導(dǎo)致不能簽訂主合同的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)返還購(gòu)房者定金。另外，如果認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)將以后要簽訂的主合同的條件作了明確具體的約定，而購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違反認(rèn)購(gòu)協(xié)議的違約責(zé)任。此種情況下，開(kāi)發(fā)商可以不予返還購(gòu)房者定金。

最后，開(kāi)發(fā)商在未取得商品房預(yù)售許可證、銷(xiāo)售許可證的情況下，與購(gòu)房者簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的行為是違反法律規(guī)定的無(wú)效民事行為，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)如數(shù)返還購(gòu)房者定金。