一、商品房包銷(xiāo)應(yīng)注意什么問(wèn)題

為消化市場(chǎng)的高風(fēng)險(xiǎn)，確保合同義務(wù)的履行，包銷(xiāo)商將會(huì)進(jìn)行嚴(yán)格的市場(chǎng)調(diào)查、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)策劃和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，投入大量的人力、物力和財(cái)力，但同時(shí)會(huì)存在個(gè)別開(kāi)發(fā)商拋開(kāi)包銷(xiāo)商而直接與購(gòu)買(mǎi)者洽談并簽訂合同的現(xiàn)象。筆者認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商強(qiáng)賣(mài)包銷(xiāo)商包銷(xiāo)范圍內(nèi)的商品房以獲取利益，侵犯了包銷(xiāo)商對(duì)商品房的合法經(jīng)營(yíng)權(quán)利和占有權(quán)，包銷(xiāo)商為尋找、開(kāi)發(fā)該客戶(hù)所做的所有前期工作與努力就會(huì)受到影響，甚至化為泡影，破壞了包銷(xiāo)商售房的整體性，加大了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

法律規(guī)定“出賣(mài)人自行銷(xiāo)售已經(jīng)約定由包銷(xiāo)人包銷(xiāo)的房屋，包銷(xiāo)人請(qǐng)求出賣(mài)人賠償損失的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除外?！彼灾灰诎N(xiāo)期限內(nèi)，開(kāi)發(fā)商就不得自行銷(xiāo)售，否則構(gòu)成違約，包銷(xiāo)商就可以依據(jù)以上規(guī)定來(lái)主張權(quán)利。但對(duì)于包銷(xiāo)人因開(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售包銷(xiāo)房屋而產(chǎn)生的損失都包括哪些，本條沒(méi)有規(guī)定。為保護(hù)自己的合法權(quán)益，包銷(xiāo)人可要求開(kāi)發(fā)商在包銷(xiāo)合同中明確約定，一旦開(kāi)發(fā)商違約，除盈利應(yīng)歸包銷(xiāo)商所有以外，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)賠償包銷(xiāo)商因此而遭受的其他損失。

二、怎樣解決商品房包銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)

按照包銷(xiāo)合同約定，在包銷(xiāo)人已全部向開(kāi)發(fā)商支付包銷(xiāo)款的情況下，包銷(xiāo)人應(yīng)獲得全部的購(gòu)房款；在包銷(xiāo)人尚未向開(kāi)發(fā)商支付包銷(xiāo)款的情況下，購(gòu)房款中的一部分是開(kāi)發(fā)商依據(jù)包銷(xiāo)合同應(yīng)得的包銷(xiāo)款額，另一部分是包銷(xiāo)人應(yīng)得的溢價(jià)利益。

在商品房買(mǎi)賣(mài)合同生效之后，常常會(huì)出現(xiàn)買(mǎi)受人延期或不按約定支付購(gòu)房款的情形，如果開(kāi)發(fā)商因此對(duì)買(mǎi)受人提起訴訟的，包銷(xiāo)人可以作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參加訴訟，提出訴訟請(qǐng)求，主張自己的利益。

當(dāng)然，包銷(xiāo)人也可以與開(kāi)發(fā)商一起作為共同原告提起訴訟，或者不參加到開(kāi)發(fā)商與買(mǎi)受人的訴訟當(dāng)中，在開(kāi)發(fā)商取得購(gòu)房款后，向開(kāi)發(fā)商索取其應(yīng)得的利益；如果開(kāi)發(fā)商不予支付，包銷(xiāo)人可以依據(jù)雙方之間的包銷(xiāo)合同對(duì)開(kāi)發(fā)商提起訴訟。