一、什么是商品房的五證

商品房的“五證”是指：

1、 《國有土地使用證》：我國的《土地管理法》規(guī)定，土地屬于國家或集體所有，能轉(zhuǎn)讓的只能是國有土地使用權(quán)，集體土地使用權(quán)只有通過征用等方式變成國有土地使用權(quán)才能轉(zhuǎn)走，只有在國有土地上所建的房屋才能用于出售。如果不能取得國有土地使用權(quán)就不能取得房產(chǎn)證，房屋就不能進行正常的轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等。要取得國有土地使用權(quán)就得向國家交納土地出讓金；

2、 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：根據(jù)我國《土地管理法》規(guī)定，建設(shè)用地要符合國家的土地利用總體規(guī)劃；

3、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：房子建在什么地方、要建多高、容積率是多少，都要經(jīng)過規(guī)劃部門的規(guī)劃許可；

4、 《建設(shè)工程施工許可證》：只有擁有此證工程才能合法施工；

5、 《商品房預(yù)售許可證》：沒有此證的房子不能銷售或預(yù)售，一般來說如果沒有前面四證，就辦不下來此證。

二、什么叫商品房經(jīng)驗收合格

商品房經(jīng)驗收合格唯一有效法定的證明文件是《建筑工程竣工驗收備案證》。如開發(fā)商在辦理房屋交接手續(xù)時，不能根據(jù)合同約定和法律規(guī)定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗收備案證》，買受人有權(quán)拒收該房屋，由此產(chǎn)生的逾期交房的違約責任由開發(fā)商承擔。

我國《建筑法》和《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》明確規(guī)定：“建設(shè)工程竣工驗收合格后，方可交付使用，未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理條例》和《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收暫行規(guī)定》規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當自工程竣工驗收合格之日起15日內(nèi)，向工程所在地的縣級以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門備案。

在商品房交付爭議的案件中，是否如個別開發(fā)商聲稱，根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)，建筑工程不需建設(shè)行政機關(guān)組織驗收和批準，則作為建設(shè)單位的開發(fā)商組織的工程驗收，經(jīng)驗收合格即可交付使用。其實不然，根據(jù)有關(guān)建設(shè)法規(guī)，商品房竣工驗收不僅包括該工程土建部分和配套設(shè)施安裝部分的驗收，還包括建設(shè)工程檔案的驗收、消防設(shè)施的驗收、特種設(shè)備的驗收、防空工程的驗收、環(huán)境質(zhì)量的驗收、規(guī)劃驗收等，涉及許多其他專業(yè)部門必須參與的強制性的驗收，而以上驗收內(nèi)容不合格的直接法律后果是申請驗收的工程不能交付使用，不具備工程竣工驗收備案的條件，無法取得《竣工驗收備案證》，且建設(shè)行政機關(guān)在審查備案資料時，對不符合備案要求的工程，有權(quán)責令建設(shè)單位重新組織竣工驗收，并給予行政處罰。因此，商品房質(zhì)量的驗收僅有開發(fā)商自行組織的驗收是遠遠不夠的，不僅其公信力受到質(zhì)疑，而且也不可能完成對房屋和相關(guān)配套設(shè)施進行全面的驗收。

為此，我們鄭重提醒廣大購房業(yè)主，商品房經(jīng)驗收合格唯一有效法定的證明文件是《建筑工程竣工驗收備案證》。如開發(fā)商在辦理房屋交接手續(xù)時，不能根據(jù)合同約定和法律規(guī)定取得并出示擬交付房屋的《建筑工程竣工驗收備案證》，買受人有權(quán)拒收該房屋，由此產(chǎn)生的逾期交房的違約責任由開發(fā)商承擔。