一、怎么訂立商品房買賣合同

認(rèn)真簽好商品房買賣契約，是保護(hù)自己合法利益的第一道屏障。

（一）簽合同時(shí)有一個(gè)觀念是要修正的，那就是格式合同是不可修改的。

許多購房者對開發(fā)商提供的標(biāo)準(zhǔn)格式合同全部服從，大筆一揮了事。其實(shí)格式合同是由房地產(chǎn)交易的主管部門制定的，具有普遍適用性，但并不具有針對性。

建設(shè)部1998年2月發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商品房銷售管理的通知》中明確指出：商品房銷售應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，開發(fā)商不得使用強(qiáng)制性的格式合同，購房者有權(quán)對合同內(nèi)容提出變更和修改。據(jù)此，購房者完全可以根據(jù)自己對商品房的要求及開發(fā)商的承諾修改格式合同，修改的內(nèi)容作為原格式合同的補(bǔ)充協(xié)議，與原格式合同具有同等的合同效力。

（二）簽合同時(shí)要注意商品房的質(zhì)量條款。

據(jù)調(diào)查資料顯示，商品房質(zhì)量糾紛中主要質(zhì)量問題是屋面、廚房、廁所滲漏，結(jié)構(gòu)裂縫，墻皮或面磚脫落，裝飾裝修粗糙，器具質(zhì)量低劣等。因此對質(zhì)量條款的約定應(yīng)事無巨細(xì)，最好是能請這方面的行家提供建議。對于開發(fā)商提供樣板房做參考的，對樣板房的各項(xiàng)質(zhì)量指標(biāo)也應(yīng)以質(zhì)量條款的形式落實(shí)。

總之，簽訂質(zhì)量條款時(shí)周到細(xì)致是與將來發(fā)生質(zhì)量糾紛時(shí)你可能得到的補(bǔ)償成正比的。

（三）最后要注意的是在合同簽訂后三個(gè)月內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門登記備案。

房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓登記具有絕對效力，可以對抗未登記的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。這就是說，即使你簽約在先，并已交足房款，但如果開發(fā)商再將同一房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓他人，并已搶先登記，雖然開發(fā)商會(huì)由此承擔(dān)退回房款和違約責(zé)任，但你預(yù)想中的房屋必然落空，為買房所作出的種種努力也將付之東流。

二、訂立購房合同要注意什么

房子是百姓安身立命之所，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來越多人購房。而在現(xiàn)實(shí)房子買賣中，存在很多買賣合同詐騙，又因購房涉及的金額往往較大，因此購房者在交易中應(yīng)該注意一些細(xì)節(jié)，以防被不法騙子設(shè)套欺詐，同時(shí)可以避免法律風(fēng)險(xiǎn)，減少不必要的糾紛。

（一）注意審核土地使用權(quán)是否存在抵押

購房者購買前可向當(dāng)?shù)赝临Y源管理機(jī)構(gòu)查核該開發(fā)土地使用權(quán)是否辦理抵押登記手續(xù)。因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中，很多開發(fā)商為了融資往往將土地使用權(quán)抵押給銀行貸款進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)。售房時(shí)如果開發(fā)商隱瞞此抵押情況，這將對購房人構(gòu)成法律障礙，影響購房人的順利購房。

（二）仔細(xì)審核開發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理的法定手續(xù)和相關(guān)證件

1、開發(fā)許可手續(xù)是否完善直接影響所購房屋產(chǎn)權(quán)是否有保障，所以至關(guān)重要。

商品房開發(fā)的法定手續(xù)（許可程序）包括：立項(xiàng)批準(zhǔn)、規(guī)劃許可、土地使用權(quán)證書、施工許可、商品房預(yù)售許可等。對于開發(fā)手續(xù)，應(yīng)特別注意各許可證件中的開發(fā)主體名稱、開發(fā)土地用途、開發(fā)土地范圍等必須相互一致；土地使用權(quán)的年限也應(yīng)特別關(guān)注，有土地使用年限的是出讓土地使用權(quán)，沒有使用年限的是劃撥土地使用權(quán)，而劃撥土地是不能用于商品房開發(fā)的。

2、注意查看賣方的“一照”、“ 兩書”、“五證”

①“一照”：即企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。

②“兩書”：即商品房質(zhì)量保證書和商品房使用說明書。

③“五證：即國有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工證、內(nèi)（外）銷商品房預(yù)售許可證。其中最重要的是土地使用權(quán)證和商品房預(yù)售許可證。尤其要注意有些開發(fā)商的預(yù)售許可證冒名頂替。

（三）要先咨詢清楚交易房屋的稅費(fèi)、貸款的審批程序

大多購房者購房需要貸款。因此，向銀行申請貸款時(shí)，最好能夠熟悉申請銀行貸款的政策，從而使貸款的申請能夠順利被批準(zhǔn)。

1、一般來說，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動(dòng)產(chǎn)證明，或者是擔(dān)任法人代表的公司營業(yè)執(zhí)照及財(cái)務(wù)報(bào)表等材料，可以幫助買方貸到希望的數(shù)額。

2、如果通過中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關(guān)，不能輕信中介公司的貸款承諾。

（四）注意訂立合同時(shí)部分條款是可以修改或補(bǔ)充約定的

1、合同是雙方真實(shí)意思表示的體現(xiàn)，一旦確定合同就成為雙方共同遵守的準(zhǔn)則，發(fā)生糾紛時(shí)，便成為雙方解決爭議的依據(jù)。

2、現(xiàn)實(shí)交易中，開發(fā)商往往以格式合同為房管部門擬定，不能修改為理由將其單方意愿反映在合同中，強(qiáng)加給購房者接受。要明確一點(diǎn)，正式簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，對于商品房買賣合同本身是可以進(jìn)行修改或補(bǔ)充約定的。

（五）約定違約責(zé)任條款須詳細(xì)、具體

1、商品房買賣合同中都會(huì)約定開發(fā)商逾期交房，逾期辦理或不能辦理房產(chǎn)證的違約責(zé)任，但是往往開發(fā)商雖然約定了違約責(zé)任，一般違約金額都不多，因此，購房者一定要注意這些細(xì)節(jié)。

2、同時(shí)，還應(yīng)該約定：①規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變更致使購房者解除購房合同，開發(fā)商不僅僅要承擔(dān)購房款的銀行利息，還應(yīng)承擔(dān)一定金額的違約金。

②由于開發(fā)商原因不能辦理產(chǎn)權(quán)證，購房者要求退房退款時(shí)，開發(fā)商還應(yīng)該賠償退房時(shí)房價(jià)與簽訂合同時(shí)房價(jià)的差額損失。

③加重開發(fā)商違約責(zé)任，使其違約承擔(dān)的損失超過其不當(dāng)獲利，才能從根本上遏制開發(fā)商惡意違約。

（六）合同附件須重視

1、合同附件是合同的有效組成部分，與合同主文條款具有同樣的法律效力。

2、常有的合同附件包括所購房屋平面面積圖、公攤面積表、質(zhì)量保證書、裝飾設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)、住宅使用說明書等，對于補(bǔ)充協(xié)議的條款也常常列為合同附件。

可見，這些附件內(nèi)容都是極其重要的。購房者不但要認(rèn)真謹(jǐn)慎對待合同主文，對合同的附件應(yīng)當(dāng)給予足夠的重視。

（七）妥善保管商品房的銷售廣告、宣傳資料

商品房的銷售廣告和宣傳資料一般為要約邀請，不視為合同的條款，但是開發(fā)商就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。