一、哪些因素影響二手房屋價(jià)格？

（一）一般因素

即隨時(shí)隨地都在起作用的因素，它的作用雖不明確，卻起著基礎(chǔ)性的作用。這樣的因素隨處可見。例如：大城市人口多密度大，小城市人口少密度小，同樣的房子大城市肯定更貴；“成功人士”匯集的社區(qū)，肯定比工業(yè)區(qū)的職工社區(qū)，房?jī)r(jià)要貴得多；家庭規(guī)模不斷縮小，能更好的保護(hù)個(gè)人隱私的房型肯定比公共宿舍式的房子好賣；這些都是與人口相關(guān)的社會(huì)因素的影響。

此外，心理因素也會(huì)影響房?jī)r(jià)。例如，人們普遍的喜“8”厭“4”，房子沾了“8”字，身價(jià)憑空高一截；房子沾了“4”字，就只有受點(diǎn)委屈了。

（二）區(qū)域因素

就住宅的區(qū)位而言，二手房?jī)r(jià)格與區(qū)位質(zhì)量的優(yōu)良程度顯然密切相關(guān)?？疾靺^(qū)位質(zhì)量，建議應(yīng)從以下方面著手：

1、氣候條件：陽(yáng)光是否充足、空氣是否清新。

2、居民素質(zhì)如何：它決定了購(gòu)房者將與哪些人交往。

3、街道與交通狀況：如晚上是否有路燈、晴天是否一地灰，雨天是否一地泥、交通是否方便等。

4、基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施狀況如何：如住家附近是否有幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等。

5、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是否齊全：如購(gòu)物是否便利。

6、住宅布局是否合理：如樓與樓之間的距離是否寬闊，不要因?yàn)楠M窄而相互妨礙等。

（三）個(gè)別因素

影響二手房房?jī)r(jià)的個(gè)別因素可以從如下方面考察：二手房的結(jié)構(gòu)，是鋼筋混凝土或混合結(jié)構(gòu)，還是磚木結(jié)構(gòu)？結(jié)構(gòu)不同，造價(jià)就不同；使用年限不同，價(jià)格自然也不會(huì)相同。二手房的式樣、設(shè)備、質(zhì)量、裝修等勿需多言。需要強(qiáng)調(diào)的是，所謂質(zhì)量至少應(yīng)包括三個(gè)層面：設(shè)計(jì)質(zhì)量、建筑質(zhì)量、原屋主的使用質(zhì)量。對(duì)于二手房而言，使用質(zhì)量直接關(guān)系到成色、保養(yǎng)等問題。

二、買房時(shí)怎么殺價(jià)？

買房殺價(jià)二十四招

第一招：不要表露對(duì)物業(yè)有好感，讓對(duì)手不知道你的意圖，無(wú)法爭(zhēng)取主動(dòng)。

第二招：告知對(duì)方已看中其他物業(yè)并付定金，看對(duì)手是否愿意開出更有吸引力的價(jià)格。

第三招：告知對(duì)方已看中其他物業(yè)并已付定金，但亦喜歡此物業(yè)，是否能再便宜點(diǎn)以補(bǔ)償已付出不能退還的定金。

第四招：告知對(duì)方已購(gòu)置物業(yè)，但要等現(xiàn)有物業(yè)出售后才能買，因此要求賣方在付款方法上再優(yōu)惠些。

第五招：不停地找物業(yè)的缺點(diǎn)，要求降價(jià)。

第六招：告知自己很滿意，但家人有其他的想法，如果房?jī)r(jià)便宜則可以解決問題；或者表現(xiàn)出強(qiáng)烈的購(gòu)買欲望，迫使對(duì)方降價(jià)格。

第七招：告知準(zhǔn)備一次性付款，要求最優(yōu)惠的價(jià)。

第八招：帶著5000元，說只要售價(jià)合適就馬上決定購(gòu)買。

第九招：如果實(shí)在談不下去，不防抬腿就走，讓賣方擔(dān)心失去你這個(gè)有強(qiáng)烈購(gòu)買欲的客戶。

第十招：與其他物業(yè)的價(jià)格作比較，要求對(duì)方再降價(jià)。

第十一招：告知能力有限買不起，要求再便宜一點(diǎn)。

第十二招：告知資金在外地或外國(guó)，購(gòu)房款需慢慢支付，以爭(zhēng)取更優(yōu)惠的付款條件。

第十三招：告知物業(yè)管理費(fèi)太貴，不能支付，要求送物業(yè)管理費(fèi)。

第十四招：告知自己現(xiàn)金積壓在股市或其他生意上，想購(gòu)置房子，但希望付款條件或售價(jià)能更優(yōu)惠些。

第十五招：告知這房子是別人送給自己的，自己不想掏錢買，因此預(yù)算有限，就這么多錢，不賣就算了。

第十六招：告知從朋友處已知有多少優(yōu)惠，要求同樣的待遇。

第十七招：告知自己沒有找代理行，直接與開發(fā)商交易希望能免傭金。

第十八招：與談判人員、銷售人員成為朋友，憑交情爭(zhēng)取拿到該項(xiàng)目的最優(yōu)惠的價(jià)格。

第十九招：找多位不同的銷售代理，試探銷售價(jià)的最低價(jià)，或聲東擊西，探知更便宜的價(jià)格。

第二十招：要求開發(fā)商給毛坯房的價(jià)，同意后再要求提供裝修。

第二十一招：先選一個(gè)比較次一些的單元把價(jià)格談好，再要求以同樣的價(jià)格買更好的單元。

第二十二招：告知自己買此物業(yè)主要想用于出租，但因自己不在國(guó)內(nèi)也沒有時(shí)間，借此提出是否能幫助出租事宜，并要求送裝修及家電。

第二十三招：告知自己有不少朋友也會(huì)跟著自己買，只有最優(yōu)惠的價(jià)格才能帶來(lái)更多買家。

第二十四招：記住，比購(gòu)房者的時(shí)間更寶貴的是房產(chǎn)商的時(shí)間，故意拖延時(shí)間，慢慢磨，主動(dòng)權(quán)在自己手上，每次都要求更便宜的價(jià)格。切勿因擔(dān)心“過了蘇州無(wú)艇搭”，而急于下訂。