一、哪些因素影響二手房房?jī)r(jià)？

（一）先看二手房樓層，如是多層則3-4層單價(jià)最高，2、5層次之，底層和頂層又次之。（一般來(lái)說(shuō)，同一幢房屋樓層最好的與最次的單價(jià)差價(jià)在 200-400元之間）當(dāng)然因個(gè)人習(xí)慣和偏好不同，又另當(dāng)別論了。如果二手房是高層或小高層，7-9層的價(jià)格可作為基準(zhǔn)價(jià)，往上則貴，往下則便宜，每層價(jià)格差在 50-150元左右；（一般來(lái)說(shuō)，頂層的價(jià)格未必就是最高的，頂層往下第二層往往價(jià)格最高）。

在同一層里，中間套二手房的價(jià)格往往作為基準(zhǔn)價(jià)，東邊套二手房即東南向最貴，差價(jià)在3%左右，而西邊套即西南向其次，差價(jià)在2%左右。

同一個(gè)小區(qū)的二手房，不可避免的同時(shí)存在景觀差異。一般來(lái)說(shuō)朝中央庭院的二手房安靜而且空氣好，售價(jià)最貴；朝大路的房子嘈雜而又空氣差，售價(jià)最低。

（二）手房房屋面積。一般來(lái)說(shuō)100平方左右面積的房屋是最走俏的，也是最適合三口或四口之家居住的。而面積過(guò)大的房子因?yàn)榭偡績(jī)r(jià)制約了消費(fèi)者的購(gòu)買能力，所以并不好銷。因此，面積在200平方以上的二手房，在一定情況下單價(jià)應(yīng)相對(duì)低一些。但躍層式的二手房因?yàn)楦窬謨?yōu)勢(shì)或贈(zèng)送露臺(tái)，所以定價(jià)可參照基準(zhǔn)價(jià)。

（三）是戶型，這也是為什么有的二手房面積不大但看起來(lái)很寬敞，而有的二手房剛剛相反，面積不小但看起來(lái)卻很擁擠的主要原因。除了有明顯的缺陷的，一般只要有一個(gè)朝南的主臥室，客廳采光、對(duì)流好的，都是可以賣個(gè)好價(jià)錢；同時(shí)帶明衛(wèi)的又比帶暗衛(wèi)的值錢，客廳、主臥開(kāi)間大的又比開(kāi)間小的值錢，面積緊湊實(shí)用的相應(yīng)更貴。

建議無(wú)論是二手房賣房者還是二手房買房者千萬(wàn)不要信口開(kāi)河，要在充分衡量房屋的各種條件后，再敲定適當(dāng)?shù)姆績(jī)r(jià)，以保證房屋的正常成交。

（四）二手房裝修及保養(yǎng)狀況，這是一個(gè)很難定義標(biāo)準(zhǔn)的概念，無(wú)裝修與有裝修之間存在較大差異就算有裝修，裝修的年份、裝修程度、裝修的風(fēng)格、保養(yǎng)狀況也都會(huì)影響最終的價(jià)格，最好在決定二手房售房后對(duì)其房屋進(jìn)行有效清潔或翻新這樣會(huì)大大增加你房屋的賣點(diǎn)售房?jī)r(jià)格可以同比例提高更大大加快了售房速度。

（五）隨二手房贈(zèng)送物品，市場(chǎng)上賣二手房送家私電器的較普遍，業(yè)主換房或移民后會(huì)重新購(gòu)置新的家私電器，所以用過(guò)的家私電器便隨房一起打包，隨房物品是可以作為購(gòu)房談價(jià)的條件，但二手房購(gòu)房客戶是否接受也是很難定的，所以定價(jià)前如有物品隨房打包的要定好物品價(jià)格，售房帶物品的價(jià)格和不代物品的底價(jià)報(bào)價(jià)及成交價(jià)都是有區(qū)別的。但切勿濫竽充數(shù)，二手房房?jī)?nèi)送一些過(guò)時(shí)物品在房?jī)?nèi)不但影響房屋賣象，還會(huì)帶來(lái)不好的反映。

二、二手房怎么估價(jià)？

（一）賣房前先自行估價(jià)

日常生活中，市民可挑選三個(gè)以上與欲評(píng)估房屋在地段、房齡、戶型等方面相類似市場(chǎng)實(shí)例進(jìn)行對(duì)照，對(duì)自己的房屋進(jìn)行粗略的評(píng)估，避免因價(jià)格預(yù)估太高而導(dǎo)致房屋難以出手，也不會(huì)因?yàn)轭A(yù)估價(jià)格太低而遭受經(jīng)濟(jì)損失。估算公式如下：樓齡折舊，每年-2%；房屋結(jié)構(gòu)，功能低-10%；樓層，頂樓-5%，次底層與次頂層-3%，中間層+3%；朝向，朝向價(jià)值從高到低：東南、西南、東北、西北。若無(wú)南向窗戶則-5%；教育區(qū)域，有重點(diǎn)中小學(xué)+15%；電梯，有電梯的二手房相對(duì)同質(zhì)量樓盤多500-2000元、平方米；小區(qū)配套，無(wú)小區(qū)配套則-5%；物業(yè)管理，無(wú)物業(yè)管理則-5%；買家心理，舊房-8%。

（二）請(qǐng)專業(yè)評(píng)估師合理估價(jià)

由于估價(jià)是一個(gè)很復(fù)雜并且微妙的過(guò)程，往往一個(gè)朝向，一個(gè)樓層等細(xì)節(jié)因素，價(jià)位的差距就顯現(xiàn)出來(lái)。若評(píng)估人員沒(méi)有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，就無(wú)法結(jié)合眾多修正價(jià)格的因素做出準(zhǔn)確地判斷。而所處地段繁華程度、交通便捷程度、小區(qū)環(huán)境、景觀、公共配套設(shè)施完備程度；房屋面積、戶型、臨路狀況、地勢(shì)、土地使用權(quán)年限；房屋新舊程度，裝修，設(shè)施設(shè)備，樓層，朝向……這些復(fù)雜瑣碎的細(xì)節(jié)，最終直接影響評(píng)估價(jià)格的高低。因此以上涉及到的有關(guān)數(shù)據(jù)僅作為一個(gè)參考。世界上沒(méi)有兩個(gè)完全一樣的房地產(chǎn)，更沒(méi)有兩個(gè)完全一樣的住宅。而對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，由于交易是零星進(jìn)行的，不存在大量交易；況且二手房建筑結(jié)構(gòu)、戶型平面布局以及面積大小、采用的建筑材料、建筑設(shè)備等又有很大差異，甚至有些交易的二手房與現(xiàn)行的建筑標(biāo)準(zhǔn)也存在很大差異，因此，可謂是一房一價(jià)。為確保得到較合理公正的價(jià)格，還是盡量選擇專業(yè)且經(jīng)驗(yàn)豐富的評(píng)估師進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)人員對(duì)委估及相應(yīng)房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)查勘情況的詳細(xì)程度以及搜集相關(guān)資料的真實(shí)性和可靠性是能夠最大化保障自身權(quán)益的砝碼。