一、二手房按揭貸款的操作

二手房市場(chǎng)交易日趨活躍，各大銀行陸續(xù)推出了二手房按揭貸款業(yè)務(wù)，使更多購(gòu)房者實(shí)現(xiàn)用按揭購(gòu)買(mǎi)二手房的愿望。事先了解二手房按揭貸款的銀行政策，計(jì)算自己的可貸額度，對(duì)最終購(gòu)買(mǎi)適合自己的二手房非常重要。

（一）哪些二手房可以向銀行貸款

有兩種情況可以貸款：

第一種是購(gòu)買(mǎi)按規(guī)定可出售的公有住房，需要購(gòu)房貸款的。

第二種是購(gòu)買(mǎi)具有產(chǎn)權(quán)的二手住房，需要購(gòu)房貸款的。

（二）哪些人符合二手房貸款申請(qǐng)條件

境內(nèi)人士：

1、本市城鎮(zhèn)常住戶(hù)口。

2、本市居住并工作的外地人，需要提供暫住證等。

境外人士：

1、本市居住工作的境外人士，需要提供暫住證和勞動(dòng)就業(yè)證等。

2、境外居住工作的境外人士若有律師及使領(lǐng)館認(rèn)證的公證書(shū)，也可向銀行申請(qǐng)貸款。

（三）現(xiàn)有的貸款類(lèi)型有哪些，應(yīng)選擇怎樣的貸款類(lèi)型

現(xiàn)有的貸款類(lèi)型很多，你可以用公積金，沒(méi)有公積金的借款人可以用商業(yè)貸款，如你的公積金不夠您的貸款額度，還可以用公積金和商業(yè)性貸款相結(jié)合的貸款方式。

（四）銀行對(duì)二手房的最高貸款額度是否有限制

銀行規(guī)定個(gè)人購(gòu)房貸款額度最高為房?jī)r(jià)的70％，但如果您的貸款額度超過(guò)50％或60％，就須由銀行指定的評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，并且審核的要求有所不同。

（五）銀行對(duì)二手房的貸款年限如何規(guī)定

公積金貸款不超過(guò)15年，商業(yè)貸款不超過(guò)20年

（六）銀行對(duì)借款人的資信方面有何要求

銀行通常是通過(guò)個(gè)人收入來(lái)測(cè)算借款人的還款能力，具體測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)，家庭月收入應(yīng)大于月還款額的2倍，但減去月還款后必須滿(mǎn)足家庭正常生活開(kāi)支（通常為1000元）；而如果僅申請(qǐng)純公積金貸款則沒(méi)有這方面的要求。

（七）首付款額度要求

您在申請(qǐng)貸款之前必須已付清總房款的30％或40％。

二、二手房按揭辦理方法

從以上的內(nèi)容中，您已經(jīng)了解了二手房按揭貸款的操作流程，但對(duì)每個(gè)辦貸環(huán)節(jié)的辦理周期還很模糊，這期就此問(wèn)題作一介紹，從而幫助您掌握整個(gè)房屋的交易進(jìn)程，讓您如期按照約定辦理房屋交接手續(xù)。

（一）與銀行簽貸款協(xié)議的周期：

簽約前有兩個(gè)環(huán)節(jié)：首先是按揭服務(wù)公司對(duì)貸款資料初審，其次是銀行審核貸款資料，這兩步操作需要一周左右的時(shí)間，銀行對(duì)借款人的個(gè)人資料審核是相當(dāng)嚴(yán)格的，如果銀行對(duì)您的資料有疑問(wèn)，就會(huì)在調(diào)查資料真實(shí)性上多花費(fèi)些時(shí)間。

（二）拿第一筆放款的周期：

第一筆放款的前提是，銀行需要收到借款人送交易中心后拿到的收件收據(jù)。如果您想早日拿到放款，在交易中心辦理交易過(guò)戶(hù)和抵押完成后，請(qǐng)趕快將它交給您的按揭服務(wù)公司，按揭服務(wù)公司會(huì)在收件收據(jù)交銀行后的一周左右時(shí)間，現(xiàn)將您所貸金額的90％給您。

（三）拿第二筆放款的周期：

銀行在收到借款人的產(chǎn)證復(fù)印件和抵押證明原件后，一周左右，按揭服務(wù)公司就將最后的10％貸款放給您。各區(qū)交易中心辦理產(chǎn)證和抵押證明的周期相差很大，在您和賣(mài)家簽還款合同時(shí)，還需了解所在區(qū)域辦產(chǎn)證的時(shí)間。掌握了辦貸周期，又了解了辦貸的流程，您在與賣(mài)家談判付款周期時(shí)，就能做到游刃有余了。