一、房貸政策變化是不是退房的理由？

首先，從法律規(guī)定來(lái)看，我國(guó)法律并沒有明文規(guī)定，政府貸款政策的變化是否屬于“不可抗力”或“情勢(shì)變更”。在實(shí)踐處理中，不同的法官可能也會(huì)各有見解。

（一）“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，比如天災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工等無(wú)法預(yù)料、無(wú)法避免的情形。而房貸政策的變化其實(shí)某種程度上講，是可以預(yù)料的，房?jī)r(jià)過(guò)高是重所周知的事實(shí)，政府也多次表示要調(diào)控，此前房貸政策也有過(guò)不斷調(diào)整，控制房貸其實(shí)是一種常規(guī)手段，只是何時(shí)開始、控制到什么程度是不確定的。

（二）《合同法》司法解釋二的第26條規(guī)定：“合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解釋合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！薄?/p>

在現(xiàn)實(shí)中很多購(gòu)房者都是通過(guò)貸款來(lái)實(shí)現(xiàn)購(gòu)房的，如果無(wú)法貸款或貸款額度大幅提高，很可能導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)力支付約定的房款，無(wú)法繼續(xù)履行合同。而房貸政策的變化如果影響到購(gòu)房者貸款，就屬于客觀情況發(fā)生了變化，如果根據(jù)具體案情來(lái)判斷這種變化和影響構(gòu)成“重大”，那么購(gòu)房者就有理由要求以情勢(shì)變更為由解約了。

在這里提醒購(gòu)房者注意，貸款新政的變化并不能直接認(rèn)定構(gòu)成“情勢(shì)變更”。每個(gè)購(gòu)房者自身情況不同、《商品房買賣合同》的條款不同、新政對(duì)具體交易的影響也不同，而且情勢(shì)變更的認(rèn)定要求客觀情況的變化和影響都要達(dá)到“重大”的程度，何為“重大”，這肯定是要根據(jù)具體的案子去具體認(rèn)定的。

二、不能貸款能退定金嗎？

我國(guó)法律規(guī)定：商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買受人。

（一）在實(shí)踐中，如果買賣合同中有特殊約定，應(yīng)該優(yōu)先適用約定。

實(shí)際上銀行貸款政策的變化，甚至是對(duì)貸款幅度的不同掌握對(duì)購(gòu)房者是否能順利取得貸款的影響一直是存在的，因此購(gòu)房者在簽約時(shí)要主動(dòng)采取措施，避免因貸款不利對(duì)購(gòu)房者的影響。

有的開發(fā)商在起草合同中，在貸款條款之外，如果增加了一些另外的條款，就可能給購(gòu)房者造成大麻煩，比如有的合同中約定“如果購(gòu)房者本人的原因或銀行貸款政策的變化等原因?qū)е沦?gòu)房者無(wú)法取得貸款，購(gòu)房者須在多少日內(nèi)自行籌款，支付余款?！比绻贤杏羞@樣的約定，通常認(rèn)為，購(gòu)房者是有自信在無(wú)法取得貸款的情況下，能另籌款項(xiàng)的，就很難適用上面說(shuō)的“情勢(shì)變更”條款了。

（二）只簽訂《認(rèn)購(gòu)書》，并交付定金的，可要回定金。

很多時(shí)候，購(gòu)房者與開發(fā)商最先簽訂的不是《商品房買賣合同》，而是一份《認(rèn)購(gòu)書》，由買受人交納一定數(shù)量的定金，作為對(duì)雙方簽訂正式合同的擔(dān)保。

《認(rèn)購(gòu)書》里的定金是為了保證雙方簽訂正式的《商品房買賣合同》，如果購(gòu)房者因房?jī)r(jià)等原因不愿意簽訂，則定金不返還了。

以上就是關(guān)于“房貸政策變化是不是退房的理由以及不能貸款能退定金嗎”的內(nèi)容。在這里提醒購(gòu)房， 在簽約前如果找到律師幫助審核《商品房買賣合同》，律師通常會(huì)要求加上相關(guān)補(bǔ)充條款，就可以避免因?yàn)檎咦兓瘜?dǎo)致購(gòu)房者的損失。