開發(fā)商贈送的花園有產權嗎？北京市民李女士為了獲得開發(fā)商贈送的花園選擇購買了價格略高的首層房屋，后來卻發(fā)現(xiàn)得不到產權，購買首層多支付的房款怎么算，贈送的花園沒有產權怎么辦？請看下文。

為得花園購買首層 多交房款卻無產權

李女士看中了某小區(qū)一套位于二樓的住房，在得知購買首層房屋，即可免費獲得樓前面積7平方米的花園后，本打算購買二樓的李女士當即改變主意選購了一套首層房屋。雖然首層的價格要比其他樓層略高30元/平方米，但因為李女士十分喜歡門前的花園，便毫不猶豫的繳納了定金。可在購房合同中，房屋面積并未加上花園面積，李女士對此并沒在意。入住后不久，小區(qū)外的道路要拓寬，李女士的花園將被有關部門征用。當李女士去拆遷處咨詢關于有關拆遷補償?shù)膯栴}時，卻被告之，李女士對開發(fā)商贈送的花園不享有產權，也無法辦理產權，所以不考慮賠償。對此李女士十分不解，既然開發(fā)商已經許諾將花園贈送給李女士，為什么李女士卻得不到花園的產權呢？

李女士的遭遇其他許多購房者也曾碰到。在商品房的銷售過程中，開發(fā)商常采取各種各樣的優(yōu)惠措施吸引購買者。對購買首層的客戶許諾附贈一定面積的花園，即是開發(fā)商經常采用的促銷手段之一。首層因為潮濕、管道返水、采光易受影響、噪聲干擾較多等原因，按目前房地產市場的商品房定價原則，在樓層差價固定的前提下，首層戶型的價格一般比其它層較低。開發(fā)商將首層毗鄰的花園贈送給首層住戶，反而使首層商品房受到很多業(yè)主（尤其是有老人的家庭）的青睞，其價格也因此翻升。但是，在這種看似誘人的贈送背后卻隱藏著諸多法律問題，并由此引發(fā)出諸多糾紛。

首層毗鄰花園該歸誰 法律規(guī)定見分曉

討論小區(qū)花園的歸屬，實際就是討論花園所占土地的歸屬。根據(jù)我國《土地管理法》和《城市房地產管理法》的有關規(guī)定，城市規(guī)劃區(qū)內的土地所有權歸國家所有，開發(fā)商從國家手中通過招標、拍賣等方式獲得一定年限若干面積的土地使用權，并在土地上開發(fā)建造商品房，然后再銷售出去，國家作為土地的所有權主體并沒有因此而發(fā)生改變，發(fā)生改變的只是國有土地使用權的主體。

我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定的是土地與房屋不可分離的原則。即使一幢建筑物被區(qū)分為不同所有者所有，建筑物的所有權與土地使用權仍然不可分割地聯(lián)系在一起。開發(fā)商在出售商品房的同時，必將該商品房所占用范圍內的土地使用權同時出售給購房者。購房者在購買商品房時，除了獲得該房屋的所有權外，也將取得相應面積的土地使用權。該土地使用權既在本幢樓的樓座之下，也在樓座四周。

對于多層建筑物而言，建筑物可以區(qū)分為不同的專有部分由住戶單獨所有，但整幢建筑物都是在地基之上建筑起來的，建筑物的各個樓層都離不開地面的支持，建筑物所占有的土地本身不可能像房屋那樣實際分割為某戶單獨所有，所以，樓房四周及地基的土地使用權應屬于全體業(yè)主按份共有。一層住戶，與其他層住戶一樣，對樓房四周的土地也只能擁有與其所購房屋面積相應的土地使用權。

贈送花園有前提 法律后果需承擔

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第十六條之規(guī)定，“城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃應當協(xié)調。在城市規(guī)劃區(qū)內，土地利用應當符合城市規(guī)劃”，及《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十四條之規(guī)定，“房地產開發(fā)必須嚴格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經濟效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”，開發(fā)商建造花園并將其贈送給購房人，其前提是開發(fā)建設應完全符合規(guī)劃之要求。

開發(fā)商在修建住宅小區(qū)時，要配套建設一定面積的由所有業(yè)主共同享有使用權的公共綠地，不能將公共綠地改建為花園并將其贈送。開發(fā)商向首層業(yè)主贈送若干平方米的花園，實際上是贈送了若干平方米的土地使用權，而建筑物四周包括花園在內的土地使用權都是屬于全體業(yè)主所共有的，任何業(yè)主都有權利進入花園休閑、歇憩，開發(fā)商的擅自贈送行為顯然是侵犯了其他業(yè)主的合法權益，違反了法律強制性規(guī)定，根據(jù)合同法第五十二條的規(guī)定，屬于無效行為，開發(fā)商應當承擔相應的違約責任和侵權責任。

獲贈花園有風險 法律提示仔細看

對于已購買首層房屋的業(yè)主，因為開發(fā)商贈送行為的無效，其對花園的獨占行為構成對其他業(yè)主權利的侵害，其他業(yè)主可以行使物上請求權，要求首層業(yè)主停止侵害，排除防礙、恢復原狀，甚至賠償損失。而且，就算其它業(yè)主沒有意見，首層業(yè)主對于花園的權利也因無法辦理花園的土地使用權證書而得不到法律的保護。因為在產權登記階段，只有納入建筑容積率的不動產才能辦理業(yè)主的產權登記，沒有被納入建筑容積率的不動產不能單獨辦理產權登記。

而在房地產項目中，花園綠地通常不會被納入建筑容積率，其房地產權利完全依附于計算建筑容積率的建筑物，不能單獨地從計算建筑容積率的建筑物中分離或分割?；▓@綠地作為全體業(yè)主所共同所有的財產，房地產管理部門不可能單獨給一層業(yè)主辦理花園的產權證明。這樣，因看中花園而購買首層房屋的業(yè)主，其權益必將受到損害。有許多業(yè)主都是在辦理花園土地使用權證書的階段才恍然大悟，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商簽約時的承諾根本無法兌現(xiàn)，自己的權益受到很大損害。

首層毗鄰花園的土地使用權應歸該宗地樓房的全體業(yè)主共有，開發(fā)商建造花園時必須保證是嚴格依照規(guī)劃進行的，且小區(qū)配套建設的綠地面積達到法定標準。開發(fā)商擅自贈送花園的行為一般應認定為無效，須承擔相應的違約責任和侵權責任。首層業(yè)主經全體業(yè)主授權可以單獨使用花園。鑒于目前實踐中存在著大量的花園贈送現(xiàn)象，開發(fā)商目前解決該問題的最好辦法就是經全體業(yè)主同意后將花園提供給首層業(yè)主使用，就具體方法而言，開發(fā)商可在商品房買賣合同或業(yè)主臨時公約中增加關于花園問題的補充條款，明確約定其他業(yè)主同意由首層業(yè)主使用與其物業(yè)相毗鄰的花園，并對首層業(yè)主使用花園的限制性條件作出約定。