購(gòu)房合同代簽名有效嗎？在二手房買(mǎi)賣(mài)中，如果賣(mài)方所售房產(chǎn)是夫妻共有，需要經(jīng)過(guò)雙方同意簽字確認(rèn)，如果丈夫售房妻子沒(méi)簽字怎么辦，這樣的購(gòu)房合同有效嗎？看完下面的案例您就明白了。

丈夫售房 妻子的弟弟代簽名

2009年12月林某在中介的介紹下欲購(gòu)買(mǎi)業(yè)主王某及其妻王太的一套房產(chǎn)，雙方談好價(jià)錢(qián)等事宜后準(zhǔn)備簽署合同。2009年12月2日簽合同時(shí)，買(mǎi)方林某如約而至，業(yè)主王某稱(chēng)其妻子王太在外地簽署不了合同，由王太的親弟郭某先代王太簽署合同，過(guò)幾天再由王太補(bǔ)簽，并當(dāng)場(chǎng)打電話給王太確認(rèn)此事。林某和中介方聽(tīng)到王太的確認(rèn)電話后認(rèn)為沒(méi)有問(wèn)題，于是林某與王某及王太的弟弟郭某簽署了《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》，而賣(mài)方落款名也仍然為王某及王太的名字，于是當(dāng)天王某收走了定金3萬(wàn)元整。

2009年12月6日，王太找上中介，說(shuō)王某簽的《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》無(wú)效，是他人冒簽的合同，且其不知她丈夫要賣(mài)房，并表示是中介方串通買(mǎi)家及其丈夫在賣(mài)她的房產(chǎn)，侵犯了她的利益，要求中介跟買(mǎi)方解除《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》及關(guān)于房屋的所有合同。最后買(mǎi)方和中介方因沒(méi)有任何證據(jù)證明王太是同意賣(mài)房的，無(wú)奈之下撤銷(xiāo)了《房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。

購(gòu)房合同代簽名 效力如何認(rèn)定

本案中的房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同為效力待定合同，所謂效力待定合同是指已經(jīng)成立但是不完全具備法律所要求的效力要件，因此其效力是否發(fā)生還有待進(jìn)一步確定的合同。首先，本案中的郭某不是房產(chǎn)所有人也不是有權(quán)代理，故其代為簽署的合同在沒(méi)有取得房屋所有權(quán)人的授權(quán)或追認(rèn)時(shí)并不生效。

其次，根據(jù)《物權(quán)法》第九十七條規(guī)定，處分共同共有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。本案中的房屋為王某及王太共有，故作為房產(chǎn)共有人之一的王太，只要其本人沒(méi)有簽署合同且拒不追認(rèn)郭某所簽合同，則此合同無(wú)效。當(dāng)然，此時(shí)如果買(mǎi)方能證明本案合同簽署時(shí)王太同意賣(mài)房，則合同有效。

法律提醒 避免二手房買(mǎi)賣(mài)陷阱應(yīng)該怎么做

二手房買(mǎi)賣(mài)合同中的陷阱體現(xiàn)在本案中，一個(gè)是合同其中一方非本人簽名，其隨時(shí)可以否認(rèn)合同效力；二是本人不在現(xiàn)場(chǎng)，“電話確認(rèn)賣(mài)房”難以證明。事后經(jīng)查，當(dāng)時(shí)本案房產(chǎn)有多個(gè)買(mǎi)家欲購(gòu)買(mǎi)，王太故意不出面簽署合同，就是為了事后可以“掌控”合同的效力，而只要其不承認(rèn)，合同即無(wú)效，則即使一方違約另一方也無(wú)法追究其違約責(zé)任，故也導(dǎo)致了本案撤銷(xiāo)合同的結(jié)果產(chǎn)生。

為了避免上述糾紛，可以依法追究王某及郭某的締約過(guò)失責(zé)任以維護(hù)自己的利益。因?yàn)楹贤](méi)有生效，故買(mǎi)方不能追究賣(mài)方的違約責(zé)任，因?yàn)檫`約責(zé)任是違反有效成立的合同產(chǎn)生的責(zé)任，而締約過(guò)失責(zé)任則是在不能適用違約責(zé)任的情況下所采納的一種責(zé)任。根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定，當(dāng)事人在訂立合同過(guò)程中，因過(guò)錯(cuò)違反依誠(chéng)實(shí)信用原則負(fù)有的先合同義務(wù)，導(dǎo)致合同不成立，或者合同雖然成立，但不符合法定的生效條件而被確認(rèn)無(wú)效、被變更或被撤銷(xiāo)，給對(duì)方造成損失時(shí)所應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。

我國(guó)法律規(guī)定合同可以使用書(shū)面、口頭或其他形式，其中書(shū)面形式的實(shí)用性、確定性、穩(wěn)定性都為最高，而口頭約定常常因無(wú)法確認(rèn)或證明而失去其本來(lái)的合同效力及約束力（其他形式則沒(méi)有明確規(guī)定故在此不論），本案中賣(mài)方就是成功利用了這個(gè)漏洞規(guī)避了自己的法律責(zé)任。故為了保證自己的利益，人們?cè)谧隹陬^約定時(shí)，無(wú)論哪一方都有必要使口頭約定“具體化”或具有證明力，如錄像、錄音。