開發(fā)商一房二賣怎么辦，一房二賣時(shí)哪份購(gòu)房合同有效？下面的案例就是一起因“一房二賣”，先買受人要求確認(rèn)房產(chǎn)商與后買受人惡意串通簽訂的預(yù)售合同無(wú)效的案件。

購(gòu)買兩套房屋 4年未辦房產(chǎn)證

楊某于某房產(chǎn)公司簽訂《上海市內(nèi)銷商品房預(yù)售合同》，約定楊某向其購(gòu)買上海市青浦某小區(qū)內(nèi)兩套商品房，單價(jià)每平方米人民幣2800元，總價(jià)款為493472元。楊某支付房款后取得該房使用權(quán)。后來(lái)該房產(chǎn)公司取得上海市房地產(chǎn)權(quán)證，但是一直沒有為楊某辦理產(chǎn)權(quán)證。

4年后該房產(chǎn)公司與顧某簽訂兩份落款日期為4年前的《上海市商品房預(yù)售合同》，約定顧某購(gòu)買上述兩套商品房，單價(jià)為每平方米3800元，兩套房屋總價(jià)為675868元。同日，交易中心辦理了該房屋商品房項(xiàng)目網(wǎng)上備案認(rèn)證證明，房產(chǎn)公司向顧某開具了全額購(gòu)房發(fā)票，顧某取得了楊某使用的兩套房子的產(chǎn)權(quán)證。隨后房產(chǎn)公司又向顧某的丈夫張某出具承諾書，表明顧某已交付全部購(gòu)房款并取得產(chǎn)權(quán)證，但因房屋已出租他人，公司承諾在三個(gè)月將空房屋交付張某并承擔(dān)由此產(chǎn)生的后果。

自己的房子被賣 狀告開發(fā)商與買主

楊某正在使用的房子居然被賣了還要自己搬走，于是以房產(chǎn)公司與顧某惡意串通 “一房二賣”，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋產(chǎn)權(quán)證為由，起訴要求確認(rèn)顧某簽訂的兩份預(yù)售合同無(wú)效。楊某提供證據(jù)證明該房屋同地段類型房屋的市場(chǎng)單價(jià)已達(dá)每平方米10000多元，而房產(chǎn)公司與顧某所訂合同的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)。

一審中房產(chǎn)公司未到庭答辯。顧某述稱，其丈夫張某就兩套房屋于四年前就與房產(chǎn)公司達(dá)成訂購(gòu)協(xié)議，并預(yù)付了10萬(wàn)元定金，預(yù)售合同雖四年后簽訂，但全部?jī)?nèi)容系參照原先訂立的訂購(gòu)協(xié)議，故將預(yù)售合同的落款時(shí)間寫為四年前，不同意楊某的訴訟請(qǐng)求。

法院判決買家與開發(fā)商惡意串通 買家不服上訴

法院認(rèn)為，房產(chǎn)公司在明知房屋售于楊某的情況下將同一房屋再次銷售給顧某，具有主觀惡意。顧某雖稱四年前其丈夫已簽訂訂購(gòu)協(xié)議，但其未能提供訂購(gòu)協(xié)議，且在得知房屋由他人使用后從未提出過異議，故顧某的解釋有悖常理。另外，顧某的預(yù)售合同房?jī)r(jià)款明顯低于簽約時(shí)該房屋的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)認(rèn)定二者存在惡意串通。據(jù)此判決房產(chǎn)公司與顧某簽訂的兩份商品房預(yù)售合同無(wú)效。

顧某不服提起上訴，認(rèn)為自己在簽訂預(yù)售合同時(shí)，既無(wú)客觀串通行為，又無(wú)主觀惡意，請(qǐng)求二審法院改判對(duì)楊某的訴訟請(qǐng)求不予支持。為證明其主張，顧某在二審中提供了案外人周某的證言。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為，房產(chǎn)公司與楊某簽訂預(yù)售合同并將房屋交付楊某后，又就同一標(biāo)的物與顧某簽訂預(yù)售合同，主觀上存在惡意。

顧某雖然表示其不知曉楊某已購(gòu)買了房屋，但在合同簽訂時(shí)間、房屋價(jià)格、購(gòu)房款支付、相關(guān)手續(xù)辦理等方面存在諸多疑點(diǎn)和不合常理之處，現(xiàn)有的相關(guān)證據(jù)尚不足以證明顧某是善意第三人。一審法院根據(jù)舉證責(zé)任的分配規(guī)則，結(jié)合日常生活經(jīng)驗(yàn)，推定房產(chǎn)公司與顧某之間惡意串通損害楊某的合法權(quán)益符合法律規(guī)定。故二審判決駁回上訴，維持原判。

實(shí)踐中原告對(duì)對(duì)方之間“惡意串通”行為常難以舉證，法官在審理中可采用證據(jù)規(guī)則中的推定規(guī)則，結(jié)合日常生活經(jīng)驗(yàn)和常理常情，來(lái)合理分配或轉(zhuǎn)移舉證責(zé)任，從而準(zhǔn)確認(rèn)定是否構(gòu)成惡意串通。