二手房買(mǎi)賣(mài)要警惕中介陷阱，購(gòu)房者怎樣避免合同糾紛？近年來(lái)，房?jī)r(jià)居高難下，二手房則因價(jià)格相對(duì)便宜而頗受購(gòu)房者青睞。但在二手房的交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方由于種種因素常產(chǎn)生糾紛，法院受理的二手房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件也層出不窮。

據(jù)悉，引發(fā)二手房交易糾紛的因素主要有：買(mǎi)賣(mài)雙方缺乏誠(chéng)信、房地產(chǎn)中介公司的服務(wù)內(nèi)容不清晰、中介公司操作不規(guī)范、中介從業(yè)人員的職業(yè)道德水平不高等。

二手房交易一般有兩種方式，一是買(mǎi)受雙方直接進(jìn)行交易；二是買(mǎi)受雙方經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行交易。以下是關(guān)于中介陷阱的典型案例，希望能夠給購(gòu)房者帶來(lái)一些提醒。

二手房交易請(qǐng)中介 合同文本搞貓膩

去年7月，張女士在該公司門(mén)店簽訂了 《房屋買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》及附件《房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》，約定張女士將自己一套房屋出售，到手總房?jī)r(jià)款為243.5萬(wàn)元。

協(xié)議第四條約定，合同附件 《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》成立，即表明買(mǎi)賣(mài)合同成立，居間成功。甲、乙買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)當(dāng)于買(mǎi)賣(mài)合同成立之日分別按照協(xié)議第二條約定的總房?jī)r(jià)款的1%各自支付中介傭金。

該中介公司“發(fā)明”了一種合同文本，可以讓自己輕松賺取傭金。他們將只要買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》作為居間完成的唯一條件，至于 “將來(lái)是否買(mǎi)賣(mài)成功，買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中需要中介公司代為辦理的一些專(zhuān)業(yè)手續(xù)”，則被作為附加條款，美其名曰 “做好事的義務(wù)行為”。

通過(guò)協(xié)議設(shè)陷阱 法院判決不支持

為了不被人指責(zé)為 “做小動(dòng)作”，協(xié)議第八條還約定： “在簽署上述協(xié)議時(shí)，我方已認(rèn)真查閱了全部協(xié)議的內(nèi)容，且居間方已對(duì)協(xié)議第四、五、七條及其他條款內(nèi)容進(jìn)行了明確的提示并已按我方的要求進(jìn)行了詳盡的解釋和說(shuō)明。我方對(duì)約定的權(quán)利、義務(wù)、責(zé)任清楚明白，并愿按該協(xié)議約定嚴(yán)格履行。附件 《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)協(xié)議》是本協(xié)議不可分割的部分，與本協(xié)議具有同等法律效力，甲乙雙方均同意按該附件的內(nèi)容履行。”

11月，該房屋買(mǎi)賣(mài)過(guò)戶(hù)完成，張女士拿到了243.5萬(wàn)元，交易過(guò)程中所有其他費(fèi)用均由買(mǎi)房人付清。而在買(mǎi)房人向中介公司支付了3萬(wàn)元傭金后，公司又找到張女士要求她按照居間合同約定的內(nèi)容支付傭金。

張女士認(rèn)為，公司承諾傭金全部由下家承擔(dān)，也約定243.5萬(wàn)元房?jī)r(jià)是到手價(jià)，所有稅費(fèi)及中介費(fèi)均由下家承擔(dān)。下家也向張女士透露，本次交易下家已向中介支付了傭金3萬(wàn)元，當(dāng)時(shí)公司承諾給下家傭金優(yōu)惠，傭金已經(jīng)付清。而實(shí)際上，下家支付的傭金已經(jīng)超過(guò)房?jī)r(jià)的1%，這說(shuō)明當(dāng)時(shí)已經(jīng)說(shuō)好傭金全部由下家承擔(dān)，否則下家不可能支付超過(guò)房?jī)r(jià)1%的傭金。

最終，法院采信了張女士的意見(jiàn)，駁回了中介公司的訴求。

法律提示 警惕中介陷阱和雙傭金

本案中，雖然居間協(xié)議約定張女士應(yīng)按照總房?jī)r(jià)的1%向中介支付費(fèi)用，但之后簽訂的 《買(mǎi)賣(mài)合同》中約定，房屋的交易價(jià)格243.5萬(wàn)元是張女士的到手價(jià)，該條款是中介公司幫助擬定的，張女士對(duì)該約定的本意應(yīng)該清楚。

對(duì)于到手價(jià)，通常的理解為賣(mài)方不承擔(dān)買(mǎi)賣(mài)中任何費(fèi)用，是賣(mài)方凈到手的價(jià)格。本案中，合同約定買(mǎi)賣(mài)雙方各按總房?jī)r(jià)的1%向中介公司支付中介費(fèi)，但買(mǎi)方實(shí)際支付的中介費(fèi)為3萬(wàn)元，超過(guò)了約定1%的標(biāo)準(zhǔn)。買(mǎi)方支付時(shí)并未提出異議，原告收取時(shí)也“理所應(yīng)當(dāng)”，這明顯違背常理和交易慣例。

市民一般認(rèn)為，通過(guò)中介公司進(jìn)行二手房交易，中介公司會(huì)對(duì)整個(gè)交易流程負(fù)責(zé)。但在實(shí)際操作中，中介公司會(huì)促成買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，并在合同中約定中介公司的義務(wù)僅是提供居間服務(wù)，合同簽訂后，中介公司就退出交易流程。而后續(xù)的銀行按揭手續(xù)、房產(chǎn)證手續(xù)，中介公司一般會(huì)交給按揭公司進(jìn)行。