二手房買賣要警惕中介陷阱，購房者怎樣避免合同糾紛？近年來，房價居高難下，二手房則因價格相對便宜而頗受購房者青睞。但在二手房的交易過程中，買賣雙方由于種種因素常產(chǎn)生糾紛，法院受理的二手房買賣合同糾紛案件也層出不窮。

據(jù)悉，引發(fā)二手房交易糾紛的因素主要有：買賣雙方缺乏誠信、房地產(chǎn)中介公司的服務(wù)內(nèi)容不清晰、中介公司操作不規(guī)范、中介從業(yè)人員的職業(yè)道德水平不高等。

二手房交易一般有兩種方式，一是買受雙方直接進行交易；二是買受雙方經(jīng)過房地產(chǎn)中介公司進行交易。以下是關(guān)于中介陷阱的典型案例，希望能夠給購房者帶來一些提醒。

二手房交易請中介 合同文本搞貓膩

去年7月，張女士在該公司門店簽訂了 《房屋買賣居間協(xié)議》及附件《房屋買賣協(xié)議》，約定張女士將自己一套房屋出售，到手總房價款為243.5萬元。

協(xié)議第四條約定，合同附件 《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》成立，即表明買賣合同成立，居間成功。甲、乙買賣雙方應(yīng)當于買賣合同成立之日分別按照協(xié)議第二條約定的總房價款的1%各自支付中介傭金。

該中介公司“發(fā)明”了一種合同文本，可以讓自己輕松賺取傭金。他們將只要買賣雙方簽訂了《房屋買賣合同》作為居間完成的唯一條件，至于 “將來是否買賣成功，買賣過程中需要中介公司代為辦理的一些專業(yè)手續(xù)”，則被作為附加條款，美其名曰 “做好事的義務(wù)行為”。

通過協(xié)議設(shè)陷阱 法院判決不支持

為了不被人指責為 “做小動作”，協(xié)議第八條還約定： “在簽署上述協(xié)議時，我方已認真查閱了全部協(xié)議的內(nèi)容，且居間方已對協(xié)議第四、五、七條及其他條款內(nèi)容進行了明確的提示并已按我方的要求進行了詳盡的解釋和說明。我方對約定的權(quán)利、義務(wù)、責任清楚明白，并愿按該協(xié)議約定嚴格履行。附件 《房地產(chǎn)買賣協(xié)議》是本協(xié)議不可分割的部分，與本協(xié)議具有同等法律效力，甲乙雙方均同意按該附件的內(nèi)容履行?！?/p>

11月，該房屋買賣過戶完成，張女士拿到了243.5萬元，交易過程中所有其他費用均由買房人付清。而在買房人向中介公司支付了3萬元傭金后，公司又找到張女士要求她按照居間合同約定的內(nèi)容支付傭金。

張女士認為，公司承諾傭金全部由下家承擔，也約定243.5萬元房價是到手價，所有稅費及中介費均由下家承擔。下家也向張女士透露，本次交易下家已向中介支付了傭金3萬元，當時公司承諾給下家傭金優(yōu)惠，傭金已經(jīng)付清。而實際上，下家支付的傭金已經(jīng)超過房價的1%，這說明當時已經(jīng)說好傭金全部由下家承擔，否則下家不可能支付超過房價1%的傭金。

最終，法院采信了張女士的意見，駁回了中介公司的訴求。

法律提示 警惕中介陷阱和雙傭金

本案中，雖然居間協(xié)議約定張女士應(yīng)按照總房價的1%向中介支付費用，但之后簽訂的 《買賣合同》中約定，房屋的交易價格243.5萬元是張女士的到手價，該條款是中介公司幫助擬定的，張女士對該約定的本意應(yīng)該清楚。

對于到手價，通常的理解為賣方不承擔買賣中任何費用，是賣方凈到手的價格。本案中，合同約定買賣雙方各按總房價的1%向中介公司支付中介費，但買方實際支付的中介費為3萬元，超過了約定1%的標準。買方支付時并未提出異議，原告收取時也“理所應(yīng)當”，這明顯違背常理和交易慣例。

市民一般認為，通過中介公司進行二手房交易，中介公司會對整個交易流程負責。但在實際操作中，中介公司會促成買賣雙方簽訂買賣合同，并在合同中約定中介公司的義務(wù)僅是提供居間服務(wù)，合同簽訂后，中介公司就退出交易流程。而后續(xù)的銀行按揭手續(xù)、房產(chǎn)證手續(xù)，中介公司一般會交給按揭公司進行。