二手房買賣業(yè)主違約咋辦，二手房買賣賣方違約怎么賠？二手房買賣糾紛多，由于二手房買賣牽扯到買賣雙方、銀行、中介等多方利益關(guān)系，違約的原因也是五花八門。請(qǐng)看下面的案例。

購(gòu)買二手房交定金 后來(lái)發(fā)現(xiàn)竟是查封房

經(jīng)某中介公司居間介紹，買方陳先生與業(yè)主李先生簽訂《二手房買賣合同》，以100萬(wàn)購(gòu)買李先生深圳市羅湖區(qū)某房屋，合同約定：買方于簽約之日支付賣方定金2萬(wàn)元，11月13日前監(jiān)管首期款18萬(wàn)元，余款按揭支付。賣方保證物業(yè)產(chǎn)權(quán)沒有查封，沒有設(shè)定抵押，擁有完全處分權(quán)。雙方于銀行出具貸款承諾后3日內(nèi)簽訂《深圳市二手房買賣合同》辦理遞交過(guò)戶手續(xù)，任何一方逾期履行義務(wù)超過(guò)十日，對(duì)方可解除合同并有權(quán)選擇要求其支付房地產(chǎn)總價(jià)款20%的違約金或承擔(dān)定金罰則。

上述合同簽訂后，買方如約支付了賣方定金2萬(wàn)元，11月16日監(jiān)管了首期款28萬(wàn)元，11月20日取得了70萬(wàn)元的貸款承諾，賣方亦將房地產(chǎn)證原件交付中介做過(guò)戶之用，但在遞件時(shí)卻被交易中心告知房屋因欠稅早在2000年已被羅湖國(guó)土分局產(chǎn)權(quán)科查封，必須補(bǔ)稅并申請(qǐng)解除查封后方可生成買賣合同辦理過(guò)戶手續(xù)。賣方在補(bǔ)稅后，因傳聞舊改遲遲不予辦理解封手續(xù)，導(dǎo)致交易無(wú)法完成，銀行收回了首期款監(jiān)管協(xié)議及貸款承諾函原件。

買方提起仲裁 賣方拒不賠償違約金

陳先生向深圳仲裁委提起仲裁，要求裁決解除雙方簽訂的《二手房買賣合同》；裁決賣方支付購(gòu)房違約金20萬(wàn)元并返還定金2萬(wàn)元；裁決賣方承擔(dān)買方律師費(fèi)2.2萬(wàn)元及仲裁費(fèi)、保全費(fèi)。仲裁過(guò)程中賣方委托律師辯稱：

1、涉案房屋實(shí)際屬于李先生夫妻共有，簽約后李先生妻子不同意，雙方簽訂的合同無(wú)效；

2、買方陳先生沒有及時(shí)支付首期款，也沒有申請(qǐng)銀行按揭，沒有收到按揭承諾；

3、簽約時(shí)自己不清楚房屋屬于查封狀態(tài)，沒有惡意隱瞞查封行為；

4、合同無(wú)效不適用違約條款，無(wú)需支付違約金。

仲裁審理后裁決 賣方返還定金并賠償

仲裁委員會(huì)經(jīng)審理認(rèn)為雙方簽訂的《二手房買賣合同》是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容與形式均沒有違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合同合法有效，涉案房產(chǎn)無(wú)論是否是夫妻共同財(cái)產(chǎn)都不能對(duì)抗善意買受人。雖然《二手房交易資金監(jiān)管協(xié)議》遲于合同約定的時(shí)間簽訂，但賣方未予追究并簽署了該協(xié)議，是以自己行為表示對(duì)延期行為的認(rèn)可，買方已實(shí)際履行了合同義務(wù)。賣方因轉(zhuǎn)讓房屋處于查封狀態(tài)而致使買方無(wú)法過(guò)戶，違反了合同約定的義務(wù)。違約責(zé)任的承擔(dān)不以過(guò)錯(cuò)為要件，因此無(wú)論是否因賣方過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致房產(chǎn)被查封，賣方都應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。賣方后明確表示不予履行出售義務(wù)，拒絕履行合同構(gòu)成根本違約。

仲裁庭最終裁決李先生也就是賣方支付買方購(gòu)房違約金20萬(wàn)元（成交價(jià)的20%）并返還定金2萬(wàn)元；補(bǔ)償買方律師費(fèi)2.2萬(wàn)元；并由賣方承擔(dān)保全費(fèi)1730元以及仲裁費(fèi)13425元。