一、小產(chǎn)權(quán)房是什么？

“小產(chǎn)權(quán)房”一般是指在農(nóng)村集體土地上，由當(dāng)?shù)剜l(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會單獨(dú)開發(fā)或聯(lián)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會制作房屋權(quán)屬證書的房屋。這種房屋權(quán)屬證書沒有國家房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或村委會的章以證明其權(quán)屬，故又稱之為“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”。

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，只有市、縣房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)才有權(quán)對房地產(chǎn)登記發(fā)證，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府沒有權(quán)利辦理房地產(chǎn)登記并發(fā)證。即便持有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）府頒發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)證”，也不受法律的保護(hù)。因此，“小產(chǎn)權(quán)”并不具有真正的產(chǎn)權(quán)。

盡管如此，在不斷攀升的房價壓力下，一部分因為房價高漲而無法滿足住房需求的人，目標(biāo)自然流向“小產(chǎn)權(quán)房”。另一方面，城市郊區(qū)的農(nóng)民地少人多，腳下土地僅能維持溫飽，又沒有其他發(fā)展的機(jī)會，通過賣地、搞房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行致富是他們迫切的愿望。再次，國家行政管理和法律監(jiān)管機(jī)制的缺失也是促使“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象形成的重要原因。對于城市的商品房開發(fā)，國家已經(jīng)形成了相對完善的監(jiān)管機(jī)制。但是對于農(nóng)村集體土地整體而言，更大的決定權(quán)力還在于農(nóng)村地方鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府甚至是村委會。正是這幾個方面的原因助長了“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展。

二、購買小產(chǎn)權(quán)房有什么法律風(fēng)險？

明確規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。任何單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。由此可見政府對此問題的明確態(tài)度。但是，購買小產(chǎn)權(quán)房會不會導(dǎo)致合同無效，法律對此問題沒有明確的規(guī)定，但是購買小產(chǎn)權(quán)房是有一定風(fēng)險的。

（一）小產(chǎn)權(quán)房購房合同效力有爭議

《土地管理法》雖沒有哪一個條文明確規(guī)定禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地、農(nóng)民住宅及“小產(chǎn)權(quán)房”，但宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會經(jīng)營管理，宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員不具有此身份，不能擁有此宅基地使用權(quán)。否則，會損害集體經(jīng)濟(jì)組織的利益。

如果允許城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村買房，會造成農(nóng)村廉價土地沖擊城市房地產(chǎn)市場，造成國家的城市土地收益流失。法院認(rèn)定這類合同有效就會和現(xiàn)有的國家政策相矛盾，造成判決無法執(zhí)行。國家政策明確禁止購買農(nóng)民住宅，如果判決認(rèn)定購買農(nóng)民住宅有效，此行為卻得不到政府的認(rèn)可，購房人不能領(lǐng)取相應(yīng)證件。依據(jù)現(xiàn)有的法律規(guī)定綜合分析，這類合同無效可能會無效。

（二）小產(chǎn)權(quán)房質(zhì)量驗收有困難

除此之外，購買“小產(chǎn)權(quán)房”還面臨其他的法律風(fēng)險。小產(chǎn)權(quán)房”的建設(shè)沒有經(jīng)過房屋質(zhì)量驗收等程序，開發(fā)單位一般又沒有資質(zhì)和經(jīng)驗，房屋質(zhì)量很難得到保障。如果收房后發(fā)現(xiàn)有房屋質(zhì)量問題，因為房屋買賣合同本身就有法律上的障礙，也很難通過訴訟維護(hù)自己的權(quán)益，要求出賣方承擔(dān)責(zé)任。

（三）小產(chǎn)權(quán)房拆遷補(bǔ)償很困難

在居住房屋過程中如果遇到國家征收，買受人很難得到相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償。如果房屋是是集體組織經(jīng)過其所在縣級政府合法批準(zhǔn)后，在自有的非農(nóng)用地上修建的村民住宅用房，集體組織在給村民分配房屋后，將多余的房屋賣給集體組織之外的人。對于這種情況來說，房屋本身是合法的建筑物，只是依法不能出售給集體組織以外的人，法律僅僅不保護(hù)非法買受人的權(quán)益，補(bǔ)償受益人是農(nóng)村集體組織；如果房屋是是集體組織未取得任何批準(zhǔn)手續(xù)，擅自在自有的農(nóng)用地上修建的房屋違章建筑，購買人又不具備購買房屋的資格，按我國法律規(guī)定對違章建筑沒有任何補(bǔ)償。

由此可見房地產(chǎn)開發(fā)商非法利用集體土地，不僅造成國家土地收益的流失，還嚴(yán)重侵害了購買者的合法權(quán)益。因此，在這里提醒購房者對自己所要購買的房子性質(zhì)要明確清楚。購買小產(chǎn)權(quán)房存在極大的風(fēng)險，一般情況下不宜投資購買。如果您碰到的是小產(chǎn)權(quán)房，不要輕易相信開發(fā)商的許諾，到最會使自己的權(quán)益得不到保障。