一、什么是小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房合法嗎？

小產(chǎn)權(quán)房的建造分三種：

（一）在宅基地上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員居住，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員根本不能夠購買；

（二）在集體建設(shè)土地上建造的房屋，雖然其建造土地是合法審批的，但建造成居住房屋則是違法的，主要表現(xiàn)為某些集體經(jīng)濟(jì)組織為謀利，將用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和工業(yè)等建設(shè)用地私自建造成公寓性質(zhì)出售或出租謀利；

（三）擅自占用農(nóng)用 非建設(shè)用地違法建設(shè)。這種類型的小產(chǎn)權(quán)房，不但土地使用違法，建造施工也違法，是嚴(yán)重的違章建筑。

也就是說，小產(chǎn)權(quán)房分為合法的農(nóng)村房和違章建筑兩種。依據(jù)“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的規(guī)定，合法的農(nóng)村房不能買賣，銷售行為屬于違法，城鎮(zhèn)居民購買屬于無效的法律民事行為。至于違章建筑，取得土地和建造本身就是違法行為，如果購買該類小產(chǎn)權(quán)房，那么 風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。

二、小產(chǎn)權(quán)房能不能轉(zhuǎn)讓，有哪些風(fēng)險(xiǎn)？

依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體經(jīng)濟(jì)組織所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓，而是說其轉(zhuǎn)讓或銷售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。

另外，買賣小產(chǎn)權(quán)房還具有以下風(fēng)險(xiǎn)：

（一）政策風(fēng)險(xiǎn)：購房人與開發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是購房人找開發(fā)商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。

（二）拆遷風(fēng)險(xiǎn)：購房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其無法得到拆遷補(bǔ)償和安置。

（三）毀約風(fēng)險(xiǎn)：如果房?jī)r(jià)上漲，出賣人毀約，從目前已有的案例來看，法院會(huì)支持其合同無效請(qǐng)求，返還房屋，退還購房款，很難支持購房人求賠償損失的請(qǐng)求。

（四）其它風(fēng)險(xiǎn)：購買小產(chǎn)權(quán)房后，無法遷移戶籍，無法抵押貸款，無法合法的變現(xiàn)，涉及到相鄰權(quán)侵害，也很難獲得法律保障救濟(jì)。

另外，由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)問題，其救濟(jì)途徑也非常有限。所以在這里提醒購房者，想要購買小產(chǎn)權(quán)房一定要三思，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房在法律上是特定人群才能購買轉(zhuǎn)讓的，如果不具備法律所要求的資格，自己的權(quán)益就很難得到保障。