一、房屋銷售面積是如何計(jì)算的？

房屋銷售面積一建筑面積計(jì)算。建筑面積包括套內(nèi)建筑面積何應(yīng)分?jǐn)偟墓灿忻娣e兩部分。

（一）套內(nèi)建筑面積系指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積之和。

套內(nèi)使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投影計(jì)算。套內(nèi)墻體面積包括本套獨(dú)用墻體面積和套與套之間的分隔墻的一半、套與公共建筑之間的分隔墻的一半及外墻（包括山墻）的一半面積。套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積系指陽臺(tái)地面底板外沿在水平面的投影。套內(nèi)有多個(gè)陽臺(tái)的，全部計(jì)算。該技術(shù)規(guī)范沒有區(qū)分開放式陽臺(tái)和封閉式陽臺(tái)、外挑式陽臺(tái)和內(nèi)含式陽臺(tái)。按照上海市有關(guān)規(guī)定，原始設(shè)計(jì)為封閉式陽臺(tái)的，全部計(jì)算建筑面積；原始設(shè)計(jì)為開放式陽臺(tái)的，計(jì)算一半。

（二）共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。

共有面積由兩部分組成：

1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公用門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室，以及其他功能上為整幢建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；

2、套（單元）與公共建筑之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不計(jì)入公用建筑面積部分，作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用銷售面積。

購(gòu)房者單靠自身力量要測(cè)量、計(jì)算公（共）用建筑面積及本套應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e是相當(dāng)困難的，但可以測(cè)算本套套內(nèi)建筑面積。如果套內(nèi)建筑面積與合同約定的面積或開發(fā)商出示的測(cè)繪報(bào)告顯示的面積出入過大，應(yīng)向測(cè)繪機(jī)構(gòu)問明原因或要求復(fù)測(cè)。實(shí)測(cè)面積與合同約定面積存在誤差的，應(yīng)按合同約定辦法處理；合同沒有約定的，應(yīng)按下面的原則處理。

二、經(jīng)有關(guān)部門測(cè)量確出現(xiàn)面積糾紛怎么處理？

在房屋銷售過程中，經(jīng)有關(guān)部門測(cè)量確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)商存在擅自改變房屋面積的事實(shí)，房屋面積存在誤差的，對(duì)此的處理則應(yīng)根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定：“按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計(jì)價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式。

合同未作約定的，按以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款。

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房之日起30日內(nèi)將買受人已交付的房款價(jià)退還給買受人，同時(shí)支付已付房?jī)r(jià)款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超出3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。

由此可見，出現(xiàn)面積糾紛一是合同中有關(guān)于面積誤差的約定時(shí)，不管該約定的面積誤差是否在3%以內(nèi)還是以外，均應(yīng)依合同約定的面積誤差處理方式處理。二是合同中沒有關(guān)于面積誤差的約定，則應(yīng)參照上述規(guī)定予以處理，這樣既可以達(dá)到維護(hù)合同效力的目的，有利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，又可以最大限度地在雙方當(dāng)事人之間實(shí)現(xiàn)公平，對(duì)雙方的合法權(quán)益予以同等的保護(hù)。但如果預(yù)購(gòu)方無力再支付超出約定面積的房款，則應(yīng)根據(jù)雙方的意愿進(jìn)行協(xié)商，如果預(yù)購(gòu)方堅(jiān)持要求解除合同的，應(yīng)該解除合同。

以上就是關(guān)于房屋銷售面積是如何計(jì)算的問題以及出現(xiàn)面積糾紛如何處理的辦法。從目前的實(shí)際情況看，最為可行的辦法就是在合同中對(duì)建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等各個(gè)因素做出明確的約定，如果超出一定幅度，則買受人享有退房、得到補(bǔ)償，不多付款等有利的條件，這樣一般可以減少買受人的額外負(fù)擔(dān)或者減少買受人的損失。