怎么判斷二手房產(chǎn)權(quán)人，簽訂二手房合同需要注意什么？

（一）代理產(chǎn)權(quán)人：

簽訂合同時(shí)，原房主可以委托他的親朋好友來(lái)簽約，買方要弄明白簽約人到底是產(chǎn)權(quán)人本人還是產(chǎn)權(quán)人委托的代理人。如果是產(chǎn)權(quán)人本人，要看一下身份證件。如果是產(chǎn)權(quán)人的代理人，要看一下是不是有產(chǎn)權(quán)人簽署的委托書，而且最好要求提供經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書。

如果產(chǎn)權(quán)人在國(guó)外而委托代理人來(lái)簽合同，那么委托書還需要經(jīng)過(guò)所在國(guó)的公證機(jī)關(guān)公證并由中國(guó)駐該國(guó)的使、領(lǐng)館認(rèn)證才行，并且要看清楚委托書上是否有代為簽訂合同或代為收取房款的授權(quán)范圍。

（二）夫妻共同購(gòu)買的房產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)只登記了一個(gè)人的：

一般而言只要與登記人簽合同就行了，因?yàn)楸M管房產(chǎn)屬于夫妻婚后購(gòu)買的，但由于只登記在其中一人名下，所以其他人只知道登記的人是產(chǎn)權(quán)人，未登記的一方不得以該房產(chǎn)是夫妻共同財(cái)產(chǎn)而未經(jīng)其同意為由而主張居間合同或買賣合同無(wú)效。

當(dāng)然，如果夫妻一方感情破裂，一方為了轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，把登記在自己名下的房產(chǎn)出售給別人。此時(shí)也不需要善意購(gòu)房人承擔(dān)什么責(zé)任。除非購(gòu)房者明知未登記的一方不同意出售仍然簽合同。

（三）購(gòu)買公房的：

公房通常有兩個(gè)來(lái)源：一是福利分房，二是拆私還公。公房的權(quán)利人有承租人和同住人，在買斷產(chǎn)權(quán)后，不光是產(chǎn)權(quán)人享有權(quán)利，同住人也享有權(quán)利，這種權(quán)利主要表現(xiàn)為同住人的居住權(quán)。如果上家出售房產(chǎn)沒有經(jīng)過(guò)同住人的同意，買賣合同還是有效的。

因?yàn)橘?gòu)房人沒有義務(wù)去調(diào)查這套房子除了產(chǎn)權(quán)人外還有哪些權(quán)利人，不動(dòng)產(chǎn)的登記具有公信力，登記公示出來(lái)就是告訴他人誰(shuí)是產(chǎn)權(quán)人，所以下家只要和產(chǎn)權(quán)人簽合同就可以了，如果產(chǎn)權(quán)人出售房屋侵犯了其他權(quán)利人包括同住人的利益，同住人完全可以起訴產(chǎn)權(quán)人要求賠償。