怎樣購買存在貸款的二手房？

一、 約定提前還貸注銷抵押

（一）購房者應(yīng)主動(dòng)向中介公司或者賣方詢問房屋是否存在抵押的情況，為了保險(xiǎn)起見，買方可以要求查看產(chǎn)權(quán)證“附記”欄或者到房地產(chǎn)交易中心查詢。如果確實(shí)存在抵押的情況，買方應(yīng)了解賣方未還款期限和余額，已還款年限和金額，因?yàn)檫@要涉及到后續(xù)的可操作性問題，必要時(shí)可以要求賣方提供最近一個(gè)月的還款憑證。

（二）采用提前還貸、注銷抵押的方法，雙方應(yīng)當(dāng)對未付款項(xiàng)由誰支付進(jìn)行協(xié)商，一般可以采取由賣方自籌資金、由買方籌集資金抵作購房款、或者由雙方分擔(dān)，辦理交易時(shí)再做結(jié)算等方式。

此外在提前還貸過程中還可能發(fā)生的其它費(fèi)用，根據(jù)目前各大銀行對于提前還貸的做法不一致，一般還款6個(gè)月或者1年后提出申請即可提前還款，無須支付違約金;但如果還款不滿6個(gè)月或者1年的，要支付一定數(shù)額的違約金，那么這筆費(fèi)用究竟由誰來承擔(dān)應(yīng)在簽訂買賣合同之前，協(xié)商一致。

（三）辦理程序：

1、雙方按照約定準(zhǔn)備未還貸資金，同時(shí)由賣方或者賣方委托的中介公司或律師向貸款銀行提出提前還貸的書面申請，在經(jīng)過銀行審核通過后還款。貸款銀行出具《借款清結(jié)證明》，賣方收回《房地產(chǎn)其他權(quán)利證明》。

2、雙方持《借款清結(jié)證明》到房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心辦理注銷抵押登記的手續(xù)，同時(shí)辦理房屋交易手續(xù)。

3、如果提前還貸資金是由買方出的，那么買方最好要求中介公司或其他第三人能夠提供擔(dān)保，以防款項(xiàng)落空。

在這里提醒購房者，辦理提前還貸的過程涉及到諸多手續(xù)，各個(gè)環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)做好銜接，因?yàn)橐坏┿暯硬缓镁蜁l(fā)生糾紛，雙方最好還是能夠通過房產(chǎn)中介公司或者律師進(jìn)行操作，他們作為第三方，具有一定的可信度和專業(yè)性。

二、約定辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)

除了提前還貸，還可以辦理轉(zhuǎn)按揭。買方先到銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，分兩種情況：一是同行轉(zhuǎn)按，二是跨行轉(zhuǎn)按，后者操作手續(xù)比較麻煩。

（一）辦理轉(zhuǎn)按揭需要的材料：

1、普通房貸的所有資料。

2、轉(zhuǎn)按揭申請書。

3、有效的身份證原件和復(fù)印件。

4、《借款抵押合同》原件和《提前還款申請書》。

5、轉(zhuǎn)讓合同、協(xié)議或意向書。

（二）辦理轉(zhuǎn)按揭的程序有：

1、新購房者向銀行提出轉(zhuǎn)按揭申請，同時(shí)提交相關(guān)材料，例如《商品房買賣合同》原件，新購房者的個(gè)人資料。

2、新購房者支付不低于30%的首付款并取得收據(jù)。

3、銀行審核通過后，與新購房者簽訂新的借款合同。

4、原房主辦理貸款抵押登記注銷，新購房者辦理房屋買賣合同登記和貸款抵押登記。

5、原房主辦理退保手續(xù)，新購房者辦理保險(xiǎn)手續(xù)。

最后買方憑貸款銀行出具的還貸證明和貸款證明以及其它材料到交易中心辦理二手房交易手續(xù)。辦理轉(zhuǎn)按揭買賣雙方，即便是雙方的材料都齊全，轉(zhuǎn)按揭的辦理也不一定順暢，因?yàn)樯婕吧暾?、過戶、評估、擔(dān)保等一系列手續(xù)，辦理時(shí)間較長。

以上就是關(guān)于如何購買按揭的房產(chǎn)以及怎樣購買存在貸款的二手房的相關(guān)內(nèi)容。還要提醒雙方的是，辦理轉(zhuǎn)按揭后賣方就損失了之前還貸的利息，買房除了繳納契稅、印花稅、保險(xiǎn)、還要支付評估費(fèi)、擔(dān)保費(fèi)等等，因此一定要慎重考慮后再做決定。