一、購(gòu)買(mǎi)二手房要注意什么？

購(gòu)買(mǎi)二手房盡管有諸多優(yōu)勢(shì)，但相對(duì)新建商品房的買(mǎi)賣(mài)行為來(lái)說(shuō)，涉及法律關(guān)系復(fù)雜，尤其一些房產(chǎn)的社會(huì)屬性隱蔽性強(qiáng)，加之買(mǎi)賣(mài)雙方由于信息不對(duì)稱，交易過(guò)程中有產(chǎn)權(quán)過(guò)戶、房屋騰空、戶口遷移、物業(yè)清潔、房款交付、權(quán)利的完整性等諸多手續(xù)和環(huán)節(jié)。因此，購(gòu)買(mǎi)二手房要注意以下幾點(diǎn)：

（一）多了解樓盤(pán)信息

要盡可能詳細(xì)地掌握樓盤(pán)的地理位置、交通狀況、周邊環(huán)境、發(fā)展空間等。同時(shí)，要掌握小區(qū)配套情況，包括學(xué)校、幼兒園、會(huì)所等綜合設(shè)施情況。了解樓盤(pán)、小區(qū)建設(shè)密度(容積率)、小區(qū)環(huán)境建設(shè)、園林設(shè)計(jì)和停車(chē)位等重要內(nèi)容

（二）了解房屋的他項(xiàng)權(quán)利狀況是否有抵押權(quán)的設(shè)定、房屋權(quán)利是否已被人民法院查封、是否列入拆遷范圍、是否租賃等，以確保除了房屋本身以外的價(jià)值的可靠性和真實(shí)性。

（三）沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證的二手房不能買(mǎi)入。強(qiáng)制性法律規(guī)定，沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證的房屋不能轉(zhuǎn)讓。因此買(mǎi)二手房一定要查驗(yàn)房主的產(chǎn)權(quán)證，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的二手房產(chǎn)不能購(gòu)買(mǎi)。轉(zhuǎn)讓無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不受法律保護(hù)。

（四）購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)共有的二手房產(chǎn)要慎重，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意，共有人不能轉(zhuǎn)讓該共有房產(chǎn)。作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋，一般產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人只記載夫妻中的一人，在購(gòu)買(mǎi)這類二手房一定要求其他共有人出具書(shū)面證明，證明其同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，否則該買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。

（五）購(gòu)買(mǎi)有承租人的二手房要有“言”在先。承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，如果第三人想購(gòu)買(mǎi)該房，必須有承租人書(shū)面放棄購(gòu)買(mǎi)此房的聲明，否則該買(mǎi)賣(mài)處于不穩(wěn)定狀態(tài)，承租人在訴訟時(shí)效內(nèi)可以要求行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而導(dǎo)致該買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。

二、二手房買(mǎi)賣(mài)中要注意哪些環(huán)節(jié)？

（一）查清二手房性質(zhì)：要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，并且到房管部門(mén)查詢此產(chǎn)權(quán)證登記信息的真實(shí)性，確認(rèn)有沒(méi)有被抵押、查封等等。購(gòu)買(mǎi)二手房，最好側(cè)面了解一下購(gòu)房者的身份，同時(shí)，在辦理手續(xù)時(shí)，不要拖著不辦，只有當(dāng)房產(chǎn)證上寫(xiě)上自己的名字，才能安心。

在審查產(chǎn)權(quán)證時(shí)，還應(yīng)注意三個(gè)方面：

1、以優(yōu)惠價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的公房出售時(shí)，要按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。許多職工購(gòu)買(mǎi)原產(chǎn)權(quán)單位的住房時(shí)，都是以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買(mǎi)的。所以，購(gòu)房者要確認(rèn)該房屋是否已按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用。

2、軍產(chǎn)、院（醫(yī)院）產(chǎn)、校（學(xué)校）產(chǎn)的公房必須經(jīng)原產(chǎn)權(quán)單位蓋章后才能出讓，大多數(shù)單位都不允許其職工向外人出售房屋。

3、遠(yuǎn)郊區(qū)縣的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋不能上市交易。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房屋需經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)，征地開(kāi)發(fā)，待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲?guó)有時(shí)，才能在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行房產(chǎn)交易。如果是縣城住房，土地使用證上顯示是城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)的，則可以上市交易。

（二）仔細(xì)審查賣(mài)方資質(zhì)

買(mǎi)房者可能會(huì)遭遇兩個(gè)漏洞：首先，賣(mài)方并非產(chǎn)權(quán)證上的所有人，也沒(méi)有所有人的授權(quán)。賣(mài)方雖是所有人之一但未取得共有人同意。要搞清楚房屋的產(chǎn)權(quán)人究竟有幾個(gè)。如果產(chǎn)權(quán)人有多人，而合同僅一人簽字，一旦發(fā)生糾紛，法院原則上會(huì)認(rèn)定合同無(wú)效。

其次，要確定除產(chǎn)權(quán)人外是否還有共住人。由于歷史原因，比如有些房改房，除產(chǎn)權(quán)人外還有共住人。共住人雖然沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，但法律規(guī)定，他們有居住權(quán)。如果未征得他們同意，屆時(shí)他們不愿搬離的話，也會(huì)造成很大的麻煩。

（三）檢查二手房軟硬件

有過(guò)二手房買(mǎi)賣(mài)經(jīng)歷的購(gòu)房人在簽合同時(shí)沒(méi)過(guò)多關(guān)注住宅本身的質(zhì)量瑕疵。直到搬進(jìn)居住了，才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題。質(zhì)量瑕疵主要有：漏水、墻面開(kāi)裂、下水道堵塞、水壓電壓不足等，以及相鄰關(guān)系上的瑕疵，比如鄰里之間存有公用面積糾紛、原居住人存有過(guò)度復(fù)雜的社會(huì)關(guān)系等。購(gòu)房者一定要對(duì)房屋質(zhì)量仔細(xì)驗(yàn)看，如有必要，可以請(qǐng)專業(yè)人士陪同看房。

在這里還要提醒您，對(duì)簡(jiǎn)單的新裝修更要多一個(gè)心眼，因?yàn)橛行┬卵b修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。

（四）注意戶口要及時(shí)處理

前任房東不肯把戶口遷走怎么辦？如果所購(gòu)買(mǎi)的住房中，賣(mài)方的戶口無(wú)法遷移，買(mǎi)方也同樣無(wú)法遷入。很多購(gòu)房者是出賣(mài)原先的自住房后改善條件的，如此一來(lái)，自己出售住房后，戶口也同樣無(wú)法遷移，于是形成了一個(gè)戶口遷移問(wèn)題的惡性循環(huán)。但是法律規(guī)定，買(mǎi)方起訴至法院要求賣(mài)方遷移戶口的屬于行政管理事務(wù)，法院應(yīng)當(dāng)裁定不予受理或者駁回起訴。

為了盡量減少此類戶口糾紛，購(gòu)房人可以向公安戶籍部門(mén)查詢買(mǎi)賣(mài)的二手房戶籍信息，最好在合同中約定以戶籍遷移為條件的違約責(zé)任，要求未按照約定遷移戶口的售房人承擔(dān)賠償責(zé)任，直至解除合同。

此外，付款方式上也有講究。所以在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，最好根據(jù)交易關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)分期付款，分期付款時(shí)，約定付款的時(shí)間和房東履行義務(wù)的每一個(gè)重大節(jié)點(diǎn)最好都套牢。如有可能，可以咨詢律師或交由中介機(jī)構(gòu)去運(yùn)作，以保證購(gòu)買(mǎi)二手房的交易安全。

以上就是關(guān)于購(gòu)買(mǎi)二手房要注意什么，二手房買(mǎi)賣(mài)中要注意哪些環(huán)節(jié)的相關(guān)內(nèi)容。要加強(qiáng)購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的防范就需要購(gòu)房者自己多加注意。買(mǎi)賣(mài)二手房，購(gòu)房者的義務(wù)只有一項(xiàng)：付錢(qián)。而房東的義務(wù)卻有很多：交付房屋、遷出戶口、辦理產(chǎn)權(quán)證……這些都是很重要的節(jié)點(diǎn)，只要有一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)生問(wèn)題，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，都是相當(dāng)大的麻煩。