一、補充協(xié)議中的陷阱有哪些？

（一）分攤建筑面積約定不合理

作為房屋總建筑面積的一部分，分攤面積的多少，直接發(fā)影響購房者實際獲得的使用面積。對此盡管一些法規(guī)作了明確規(guī)定，實際操作中個別發(fā)展商仍然將經營性用房、人防工程或其他與房屋無關的面積調整實測面積和暫測面積的誤差。

購房者可以參照上述有關規(guī)定，認真審核發(fā)展商在補充協(xié)議中列明的分攤范圍，對不符合法律規(guī)定的部分堅決要求予以刪除。或者在補充協(xié)議中明確所購房屋的實際使用率，當發(fā)展商交付的房屋達不到約定時需要承擔違約責任。

（二）裝修標準模糊

對于欲售商品房，特別是約定了精裝修的欲售商品房，購房者一定要明確該等商品房的裝修標準，防止被發(fā)展商以“進口”、“高級”、“先進”等不明確的表述誤導。

建議購房人在補充協(xié)議中詳細約定與房屋有關的所有內外裝修、設施設備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達不到上述標準的違約責任等，以最大限度地保護自己的利益。

（三）擴大不可抗力范圍

導致發(fā)展商逾期交付房屋的原因很多，不可抗力是其中之一。由于相關法律規(guī)定難以對不可抗力的規(guī)定比較籠統(tǒng)，開發(fā)商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋，例如將施工過程中出現的重大技術問題或其它發(fā)展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍，以規(guī)避由于逾期交付房屋而需承擔的違約責任。

對此購房者應該在補充協(xié)議中盡量明確不可抗力事件的范圍，在出現不可抗力時發(fā)展商應該提供政府主管部門、公證機構或專業(yè)鑒定機構的證明性文件才能作為其免責的理由，同時約定當不可抗力事件導致逾期交房超過一定期限時，購房者有權終止合同，要求發(fā)展商退還已經支付的全部款項，或者就逾期實際天數要求發(fā)展商給予一定數額的經濟補償。

以上是購房者在簽訂發(fā)展商提供的補充協(xié)議中需要注意的幾個問題。由于標準文本在內容上的局限性，以及購房者個性的多樣化，購房者應主動向發(fā)展商提出自己的合理要求，并通過簽訂補充協(xié)議的方式予以明確。

二、購房者該怎樣簽訂補充協(xié)議？

（一）將促銷過程中的承諾寫入補充協(xié)議

為配合商品房的銷售，發(fā)展商或個別銷售人員者會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關的小區(qū)環(huán)境、會所、托幼、學校、醫(yī)院、停車位、物業(yè)管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購房者的居住和生活質量，實際是構成房屋價格的一部分，如果不能兌現，必定會使購房者的期望值大打折扣。對于發(fā)展商作出的種種承諾，一定要不厭其煩，??在補充協(xié)議中予以落實，并明確發(fā)展商違反該約定的違約責任。

（二）將貸款不能辦理的責任承擔寫進補充協(xié)議

由于在商品房購房購銷過程中，普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購房款項。而貸款是否會得到批準主要依賴發(fā)展商提供的擔保情況、購房者本人的資信狀況等因素。如果購房者在簽訂購房合同并支付了首期購房款后貸款得不到批準，就會面臨無法自行支付全部剩余款項，從而承擔違約責任的風險。因此應該在補充協(xié)議中分清責任，如果由于發(fā)展商原因導致貸款得不到批準，則購房者可以選擇退房并要求發(fā)展商承擔違約責任；如果由于自身原因，則屆時可以選擇變更付款方式或要求退房。

（三）在補充協(xié)議中延長保修期

有關房屋質量的保修責任，國家已經作明確規(guī)定，但是在城市新增樓盤中，部分設施為德國、意大利等國外廠商，地域分散、國內售后服務網點較少，加上系統(tǒng)設計壽命較長增加了購房者在使用上述供暖系統(tǒng)中保修和維修的困難。因此，最好在補充協(xié)議中將發(fā)展商的責任和廠商的保修、維修、更換的責任連帶起來，要求發(fā)展商在購房者聯(lián)系不到廠商的情況下負擔一定的維修費用。

（四）房屋所有權證辦理的時間需要做補充協(xié)議

盡管從表面上看，房屋所有權是由房地產管理部門頒發(fā)的，與發(fā)展商并沒有直接關系，不應構成其義務。但在實踐中，房屋所有權證頒發(fā)的延遲往往是由于發(fā)展商手續(xù)不完整、未能履行交納土地出讓金、測繪費等義務。因此需要讓發(fā)展商作出相應的承諾，保證在規(guī)定期限內履行各項義務以確保購房者順利取得房屋所有權證，否則應承擔一定數額的罰金，超過約定期限的，購房者還可以退房并要求發(fā)展商承擔由此給購房者造成的經濟損失。

以上就是關于補充協(xié)議中的陷阱有哪些以及購房者該怎樣簽訂補充協(xié)議的相關內容。由于商品房買賣當中購房者確實處于弱勢的地位，而按照目前的法律規(guī)定，很難有效維護自身的權益，很多不利于購房人的補充協(xié)議一旦簽了字，在雙方產生糾紛并訴至法院時，法院也還是會認定這些條款。建議購房人請律師協(xié)助起草有利于自己的補充協(xié)議，如果開發(fā)商不同意就考慮一下是否還要購買。