一、什么是購房誠意金？

誠意金，只是一個商業(yè)上的概念，不僅沒有定金的擔(dān)保、懲罰性質(zhì)，在我國法律上尚無明確規(guī)定，其充其量屬于預(yù)付款或訂金，是雙方就買賣問題達成初步意向的證明。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問題的解釋》第一百一十八條規(guī)定：“當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持?！?/p>

也就是說，如果購房者簽訂的意向書中并沒有明確約定“誠意金”為定金，其雙倍返還的訴訟請求無法得到支持。

當(dāng)前，一些不法開發(fā)商或者中介利用購房者的法律知識欠缺，有意混淆“定金”、“誠意金”，使其一旦違約也能逃避應(yīng)有的懲罰。為此，作為購房者應(yīng)當(dāng)區(qū)分二者之間的不同性質(zhì)，在簽訂購房合同時應(yīng)當(dāng)明確所交款項的性質(zhì)，以便更好的維護自己的合法權(quán)益。

二、誠意金轉(zhuǎn)定金需要注意哪些問題？

（一）要注意意向金轉(zhuǎn)定金的條件

中介帶下家看過房屋之后，如果下家有意購買，那么中介通過就會拿出一份《居間合同》要求買方簽訂并支付意向金（或誠意金）。下家簽訂居間合同時一定要注意其中一般會約定如果上家同意下家（即居間合同約定的內(nèi)容）提出的購買條件，并收受誠意金后，誠意金就轉(zhuǎn)為定金了。如果下家到時拒絕買房，上家就可以沒收定金，如果上家拒絕賣房，上家就要雙倍返還定金。

（二）要注意上家實際收受了多少定金

誠意金有時會分幾次支付，比如約定支付10萬元誠意金，分二次支付，下家每次付5萬元，上家在收受第一筆5萬元后，下家拒絕再付第二筆5萬元，在這種情況下，上家如果選擇適用定金罰則，只能沒收已收的5萬元，而不能再要求下家再付5萬元。因為定金合同是一個實踐合同，以實際收到多少為準(zhǔn)，不能以合同約定的為準(zhǔn)。

（三）要注意居間合同中是否有中介代為保管的條款

在誠意金轉(zhuǎn)定金過程中，中介起來的作用是很大的。很多中介提供的居間合同中有一個“中介代為保管定金”的條款，這個條款約定中介從下家處收受誠意金后，由上家出具定金收條并承諾定金由中介保管。這時，上家雖然沒有實際收到定金，但由于居間合同上的“代為保管”條款，因此盡管錢還在中介那里，但也認(rèn)為上家收到了定金，應(yīng)當(dāng)受到定金罰則的約束。而中介和上家之間，成立了一個保管現(xiàn)金的合同，在符合約定條件時，由中介向上家返還。

因此，在這種情況下，上家不要以為還沒有收到定金可以不受約束，其實中介已將責(zé)任推給上家了。

（四）要注意就未決條款磋商不成時定金如何處理

居間合同一般對房地產(chǎn)買賣合同的主要內(nèi)容已有約定，如總房價、首付的成數(shù)、簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同的時間等。但對另外一些問題，如以銀行貸款支付第二期房款的時間、過戶交易時間、交房時間等沒有約定。如果由于這些問題磋商不能導(dǎo)致正式合同不能簽訂的，雙方往往會對定金是否能夠被沒收產(chǎn)生異議，進而引起糾紛。這要視未決條款磋商不成產(chǎn)生的原因而定。

（五）要注意沒有約定定金性質(zhì)的誠意金

按照最高人民法院擔(dān)保法司法解釋的規(guī)定，定金分為幾種。一般來說，居間合同中約定的定金都是指的“訂約定金”。但是，有些合同中約定的是“訂金、誠意金、押金”等，但并沒有約定其定金的性質(zhì)，就不能夠主張適用定金罰則，而應(yīng)由上家將這些“訂金、誠意金、押金”無息返還給下家。反過來，如果在居間合同中將“訂金、誠意金、押金”約定為定金的性質(zhì)，那么就可以主張定金罰則。

以上就是什么是購房誠意金以及誠意金轉(zhuǎn)定金需要注意哪些問題的相關(guān)內(nèi)容，為了避免二手房買賣糾紛的發(fā)生，最好能夠直接與房主簽訂二手房買賣合同，避免定金的糾紛。如果購房者不能確定合同中誠意金的性質(zhì)最好先咨詢一下律師，做到心中有數(shù)，這樣對自己以及賣家違約需要承擔(dān)的責(zé)任有一個了解，不要讓自己的合法權(quán)益遭受損失。