一、期房能不能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓期房有哪些限制？

（一）期房轉(zhuǎn)讓有哪些限制？

根據(jù)我國(guó)的法律規(guī)定，預(yù)購(gòu)人購(gòu)買的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。

除商品住房外的其他商品房在未竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證前，預(yù)購(gòu)人進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，可以按規(guī)定辦理預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記。也就是說(shuō)，期房轉(zhuǎn)讓的限制僅僅是對(duì)期房轉(zhuǎn)讓不予辦理“預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記”，而不影響期房買賣合同的效力。

（二）期房能不能轉(zhuǎn)讓？

買方雖然還沒(méi)有取得產(chǎn)證而不能享有房屋的所有權(quán)，但根據(jù)買賣合同享有債權(quán)，而對(duì)債權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓是合同法上規(guī)定的權(quán)利，也并不違反法律，因此期房限轉(zhuǎn)政策并不能影響合同的效力。換句話說(shuō)，期房轉(zhuǎn)讓合同是有效的，只不過(guò)不能辦理預(yù)告登記手續(xù)而已。

雖然法律規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓期房合同，但是在這里要提醒大家注意：

1、并不是經(jīng)過(guò)公證的買賣合同賣房者就不會(huì)違約

對(duì)房屋買賣合同進(jìn)行公證必須提供房地產(chǎn)權(quán)證原件，由于期房還未取得產(chǎn)證，所以公證處不會(huì)對(duì)上下家簽訂的期房買賣合同進(jìn)行公證。

有的人于是想到律師事務(wù)所讓律師進(jìn)行見(jiàn)證，其實(shí)，無(wú)論公證還是律師見(jiàn)證，都僅針對(duì)合同內(nèi)容是否違法、是否符合當(dāng)事人的真實(shí)意思表示進(jìn)行證明，不可能涉及合同將來(lái)的履行情況。任何合同經(jīng)過(guò)公證或者律師見(jiàn)證都不能保證對(duì)方將來(lái)不會(huì)違約。

2、違約并不是只需按買賣合同約定的違約金進(jìn)行賠償

買賣合同的違約金是指在任一方違約時(shí)向另一方承擔(dān)的違約責(zé)任，但違約責(zé)任并不以違約金為限，守約方還可以要求繼續(xù)履行合同。違約方違約時(shí)，并不是付了違約金就可以了。守約方可以要求違約方支付違約金，也可以同時(shí)要求違約方繼續(xù)履行合同也就是繼續(xù)交易，因?yàn)槔^續(xù)履行合同也是一個(gè)很重要的違約責(zé)任。

二、期房轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

作為簽訂期房轉(zhuǎn)讓合同的買方，雖然不用擔(dān)心合同效力問(wèn)題，但還必須看到不予辦理預(yù)告登記手續(xù)存在一定的交易風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自以下幾個(gè)方面：

（一） 一房二賣的風(fēng)險(xiǎn)：

由于下家與上家只簽訂了一份買賣合同，又不能象普通期房預(yù)售那樣通過(guò)合同網(wǎng)上備案和預(yù)告登記，因此下家難以阻止上家一房二賣，在這樣的情況下，只有一方會(huì)最后取得房屋產(chǎn)權(quán)，而另一方只能向上家索賠。

（二）合同解除的風(fēng)險(xiǎn)

也有這樣的做法：下家支付一筆差價(jià)補(bǔ)償款給上家后，由上家與開(kāi)發(fā)商解除預(yù)售合同，再由下家與開(kāi)發(fā)商直接簽訂預(yù)售合同，這樣就由下家直接和開(kāi)發(fā)商建立買賣合同關(guān)系，這樣下家可以少交稅。但是，上家與開(kāi)發(fā)商的合同解除后，開(kāi)發(fā)商可以將房屋另行售與他人而不用承擔(dān)任何責(zé)任。尤其在房?jī)r(jià)上漲較快時(shí)，下家要防止開(kāi)發(fā)商另售他人。

（三）稅收的風(fēng)險(xiǎn)

正常情況下，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)先辦出大產(chǎn)證，再辦出上家的小產(chǎn)證，上家和下家再憑買賣合同等材料辦出下家的產(chǎn)證。也就是說(shuō)，要有二次過(guò)戶交易手續(xù)，其中契稅要征二次（上家和下家各一次），營(yíng)業(yè)稅征一次（上家交納），這樣一來(lái)，在期房轉(zhuǎn)讓合同中對(duì)稅收如何約定將會(huì)非常重要。如果約定不明，將來(lái)肯定產(chǎn)生糾紛。如果約定全由下家承擔(dān)，那下家的成本肯定會(huì)增加，因此下家在簽約時(shí)要考慮到辦證周期較長(zhǎng)，稅收政策調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)將較大。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，購(gòu)買二手期房要交的稅費(fèi)比現(xiàn)房要多。

（四）交易中心拒絕備案的風(fēng)險(xiǎn)

下家支付一筆差價(jià)給上家后，由上家與開(kāi)發(fā)商辦理預(yù)售合同解除手續(xù)，并到交易中心辦理預(yù)售合同網(wǎng)上備案的撤銷手續(xù)，但交易中心對(duì)開(kāi)發(fā)商的銷售情況有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督檢查，如果認(rèn)定這是一種期房轉(zhuǎn)讓或者虛假銷售的行為，那有交易中心可能會(huì)拒絕撤銷合同，或者即使撤銷了原來(lái)的合同，等下家與開(kāi)發(fā)商簽訂了預(yù)售合同時(shí)，交易中心再以“交易異?！睘橛删芙^備案及辦理預(yù)告登記手續(xù)。

（五）逾期交房的風(fēng)險(xiǎn)

如果還未交房，那么在上家與下家簽訂的買賣合同中很可能不能確定交房時(shí)間，何時(shí)能交房取決于工程進(jìn)度。當(dāng)然，盡管下家與開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有訂立合同，但下家仍然可以自己的名義根據(jù)開(kāi)發(fā)商與上家簽訂的預(yù)售合同追究開(kāi)發(fā)商的逾期交房的違約責(zé)任。不過(guò)，這必須有兩個(gè)前提：一是上家已向開(kāi)發(fā)商付清了房款，二是上家將期房轉(zhuǎn)讓給下家的情況已通知了開(kāi)發(fā)商。

（六）逾期辦證的風(fēng)險(xiǎn)

由于下家僅取得預(yù)售合同的債權(quán)，而房屋的預(yù)告登記權(quán)利人卻是上家，因此要直接辦出下家的產(chǎn)證收要先將上家預(yù)售合同和預(yù)告登記撤銷，否則只能在上家取得產(chǎn)證后再過(guò)戶給下家。如前所述，這樣會(huì)產(chǎn)生較多稅收，一旦雙方在這些問(wèn)題上產(chǎn)生分歧，下家的產(chǎn)證就會(huì)拖延。開(kāi)發(fā)商的大產(chǎn)證逾期辦出，也會(huì)導(dǎo)致上家的小產(chǎn)證延期，同樣造成下家的產(chǎn)證延期。

以上就是“對(duì)期房轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險(xiǎn)、期房能不能轉(zhuǎn)讓以及期房轉(zhuǎn)讓有哪些限制”所做的解答。在這里還要提醒想要購(gòu)買別人轉(zhuǎn)讓的期房的購(gòu)房者，盡量與上家到開(kāi)發(fā)商處辦理更名手續(xù)，直接同開(kāi)發(fā)商簽訂期房預(yù)售合同，如果不知道怎么辦可以聯(lián)系律師協(xié)助。此外，不能辦理更名手續(xù)而簽訂期房轉(zhuǎn)讓合同的，一定要密切注意開(kāi)發(fā)商施工的進(jìn)度和辦證的時(shí)間，一旦上家取得小產(chǎn)證，立即督促上家辦理過(guò)戶手續(xù)，如果上家怠于辦理或有毀約跡象，立刻要到法院起訴并進(jìn)行訴訟保全。