特殊房產(chǎn)怎么買賣，購(gòu)買特殊房產(chǎn)要注意哪些問題？

一、購(gòu)買已經(jīng)被查封的房產(chǎn)

房產(chǎn)被查封后必須先撤銷查封才能過戶。有權(quán)查封房產(chǎn)的機(jī)關(guān)有公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)、國(guó)家安全機(jī)關(guān)以及法院。如果賣房者的房產(chǎn)被公安、檢察、安全機(jī)關(guān)查封，那賣房者可能涉及到刑事犯罪，甚至這套房屋是上家是用贓款購(gòu)買的。這樣的房產(chǎn)千萬不能買，甚至連已付的房款都要不回來。

如果是被法院查封，那么賣房者一般只涉及民事、經(jīng)濟(jì)案件，在房主提供擔(dān)?；蛘咔鍍斄藗鶆?wù)后，法院就會(huì)解除查封。如果的房產(chǎn)已被法院查封，而賣家要求購(gòu)房者先拿出一筆房款來替他清償債務(wù)再辦理過戶交易手續(xù)的話，那購(gòu)房者要格外謹(jǐn)慎，要注意把握以下幾點(diǎn)：

（一）要求賣家出示與訴訟有關(guān)的材料，如起訴狀、法院受理通知書等，了解涉案金額與案件有關(guān)的其他信息，要求與法院協(xié)商抵銷查封的方式和時(shí)間等。

（二）將房款以賣方的名義付到法院，同時(shí)要求賣家出具收款收據(jù)。千萬不能直接將房款交給賣家。

（三）要求賣家將房地產(chǎn)權(quán)證交給中間方保管，直至過戶。

購(gòu)買被法院查封的房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是較大的，因此要評(píng)估賣家的誠(chéng)信，預(yù)判所涉案件的判決結(jié)果和對(duì)本起交易的影響，了解相關(guān)信息，在最大限度內(nèi)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，這對(duì)購(gòu)房者的要求會(huì)比較高。如果沒有專業(yè)律師的協(xié)助，建議還是放棄購(gòu)買。如果已經(jīng)簽訂了買賣合同，可轉(zhuǎn)而追究賣房人的違約責(zé)任，如雙倍返還定金等等。

二、購(gòu)買有抵押的房產(chǎn)

這種情況比較常見。購(gòu)房人可以到房屋所在區(qū)的房地產(chǎn)交易中心查詢房屋權(quán)屬、抵押情況等相關(guān)信息。如果賣家向銀行或者個(gè)人借款并以房產(chǎn)作為抵押的，那銀行或者個(gè)人就是抵押權(quán)人，在債務(wù)人不能償還債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求將房產(chǎn)拍賣用來清償債務(wù)。要想購(gòu)買有抵押的房屋并順利辦理過戶交易手續(xù)，一般采用以下兩種方式：

（一）辦理銀行轉(zhuǎn)按揭手續(xù)，轉(zhuǎn)按揭不需要賣家提前還貸和辦理抵押注銷手續(xù)，但對(duì)貸款人的審核比較嚴(yán)格，而且并不是每一家銀行都有轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)。因此，相比之下第一種先還貸的辦法手續(xù)簡(jiǎn)單，時(shí)間較快，所以采用的人較多。

（二）先還清貸款，然后到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押登記注銷手續(xù)，辦完注銷手續(xù)后一般七天左右就能辦理過戶交易手續(xù)。如果抵押權(quán)人是銀行，需要向銀行預(yù)約還款時(shí)間。采用先還貸方式的，如果賣家用自有資金提前還貸后再過戶交易，對(duì)買房人來講則不存在風(fēng)險(xiǎn)，不過實(shí)務(wù)中賣家往往要求買房人先付一部分首付，用首付幫其提前還貸。這時(shí)，買房人一定要把握好以下兩點(diǎn)：

1、要盡量壓縮付首付至過戶的時(shí)間。買房人將付首付到過戶交易的時(shí)間壓縮得越短越好，這樣買房人首付的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)越小，交易會(huì)越安全。錯(cuò)誤的做法是在簽訂買賣合同當(dāng)天就支付首付，等到合同約定過戶的時(shí)間再到交易中心過戶。這種做法使買房人完全失去了對(duì)首付監(jiān)管，而賣家則完全有可能將首付挪作他用而不去提前還貸。

在這里提醒購(gòu)房人，向賣家的貸款銀行了解提前還貸的時(shí)間，爭(zhēng)取在合同中約定付首付和提前還貸在同一天，并要求賣家在取得《他項(xiàng)權(quán)證》的當(dāng)天就到交易中心辦理抵押注銷手續(xù)。

2、盡量將首付直接付到賣家的貸款銀行

為防止賣家收受首付后挪作他用，買房人可要求賣家先向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，再在銀行規(guī)定的還貸當(dāng)天與賣家一同到銀行，將首付直接劃給賣家的貸款賬戶，讓銀行當(dāng)即劃走首付用于歸還貸款。

以上就是購(gòu)房產(chǎn)權(quán)有瑕疵的房屋要注意什么的相關(guān)內(nèi)容。此外，還要注意借款人和貸款人必須要一起到房地產(chǎn)交易中心辦理抵押登記手續(xù)，抵押才有效。如果賣家只是寫了一份抵押借款合同或承諾書等等，但是沒有去辦理抵押登記手續(xù)，那么這樣的“抵押”不會(huì)產(chǎn)生什么作用，對(duì)方仍然可以順利地將他的房產(chǎn)賣掉后溜之大吉。