二手房交易只公證不過戶可行嗎，公證后房子就是自己的嗎？

8月10日，劉先生到省城五一路的一家中介機(jī)構(gòu)，想買一套二手房。“我看好房子后，中介工作人員說這套房子還有半年房產(chǎn)證才滿5年，那時(shí)才能辦理房產(chǎn)過戶?！眲⑾壬f，他當(dāng)時(shí)有些擔(dān)心，怕買房中出現(xiàn)問題，“當(dāng)時(shí)中介工作人員說可以進(jìn)行房產(chǎn)公證，說公證完后房子就是我的了。我覺得既然是國家公證，應(yīng)該沒問題，就同意了。”于是劉先生到公證處做公證。

公證處的說法——委托公證不對產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移進(jìn)行公證

記者來到太原市某公證處，張某告訴記者，房屋公證有很多種，比如繼承、租賃、買賣等，“二手房屋交易公證即房屋買賣公證，是證明買賣雙方有買賣關(guān)系事實(shí)，合同體現(xiàn)了雙方的真實(shí)意愿?！睆埬痴f，經(jīng)由中介來辦理二手房公證其實(shí)是一個(gè)委托公證，是公證委托方授權(quán)給受委托方代辦某些手續(xù)，比如賣房者委托中介幫助他賣房，并就此簽訂了協(xié)議，公證處對這個(gè)協(xié)議進(jìn)行公證，“但這兩種公證都不是對房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移進(jìn)行公證。

房地局的說法——房屋公證不保險(xiǎn)建議直接過戶

記者來到太原市房地局房屋交易大廳，楊某告訴記者，想通過辦理房屋交易公證或委托公證進(jìn)行二手房交易都不靠譜。二手房交易時(shí)選擇房屋公證，而不直接過戶的行為，通常是想少交5.675%的營業(yè)稅，還可能是因?yàn)榉课荼旧磉€沒有辦下房產(chǎn)證或有其他問題。

楊某說，“我國規(guī)定不動產(chǎn)權(quán)是登記注冊制，沒有產(chǎn)權(quán)證，就仍沒有所有權(quán)。所以，做了房屋公證后，房子還是賣房者的。中介很可能在公證之后，撤銷委托書或補(bǔ)辦房產(chǎn)證。”楊某建議購房者買二手房時(shí)還是直接過戶比較保險(xiǎn)，“不要一味貪圖便宜，辦理房屋公證后，房屋產(chǎn)權(quán)仍處于不穩(wěn)定狀態(tài)，買房者承擔(dān)著很大的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

二手房交易只公證不過戶會有什么風(fēng)險(xiǎn)呢？

律師的說法——房屋只公證不過戶，買賣公證可能存在六種風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)一——為了想要逃避營業(yè)稅，暫不過戶。這樣的房子雖然有了產(chǎn)權(quán)，看上去很保險(xiǎn)，但仍存在著交易不成功的風(fēng)險(xiǎn)。由于房屋整體出于增值趨勢，賣房者可能因房屋增值大而要求取消交易。雖然簽訂了合同，也進(jìn)行了公證，但法院就此類糾紛判決時(shí)，不一定會判房子屬于購房者。

風(fēng)險(xiǎn)二——房屋權(quán)利受到限制。比如，房屋產(chǎn)權(quán)所有人由于民事訴訟、刑事懲罰等，使房子被查封、抵押，賣方權(quán)利就不能全面行使。如果購房者購買了這樣的房子，將承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，房子可能被沒收、拍賣，購房者只能向賣房者要求返還本息。即便與賣房者進(jìn)行了房屋交易公證，也屬于無效。

風(fēng)險(xiǎn)三——房屋共有人不同意賣房。房屋共有人通常指房主的妻子或丈夫，購房者在買房時(shí)要房主與共有人都同意才行。段律師說：“我曾經(jīng)見過這么一個(gè)例子，當(dāng)時(shí)購房者直接和房東簽訂了合同，并做了房屋買賣公證，但公證時(shí)房東的妻子因有事未在場，結(jié)果首付款都付了，房東卻說房子不賣了，因?yàn)樗拮硬煌??！?/p>

風(fēng)險(xiǎn)四——賣房者對房屋沒有產(chǎn)權(quán)，只有使用權(quán)。比如一些單位分房后，房子就由職工一直居住，但是單位并沒有將房子產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)給職工個(gè)人，此時(shí)居住者對房子只有使用的權(quán)利，而沒有買賣的權(quán)利。這樣的房屋買賣合同，一般公證處不予公證，即使公證了也不具法律效力。

風(fēng)險(xiǎn)五——聯(lián)建房、小產(chǎn)權(quán)房拿不到產(chǎn)權(quán)證。購房者在購買這類房屋后，是無法取得合法房產(chǎn)證的，如不符合城市規(guī)劃，政府可以對這類房屋進(jìn)行無償拆除，所有損失只能購房者自己承擔(dān)。

風(fēng)險(xiǎn)六——產(chǎn)權(quán)證仍在辦理的過渡類型房產(chǎn)。“當(dāng)房地產(chǎn)公司的相關(guān)手續(xù)不齊全時(shí)，開發(fā)商可能會推遲給買受人發(fā)放房產(chǎn)證，此時(shí)一手買房人面臨拿不到房產(chǎn)證的風(fēng)險(xiǎn)。”段律師說，一手賣房人再賣出后，風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)嫁給了二手購房者。

如果購房者買的二手房確實(shí)暫時(shí)不能過戶，有什么辦法可以減少風(fēng)險(xiǎn)嗎？段某說，房屋公證的法律效力很有限，但目前來講，除了直接過戶，并沒有什么很好的方法可以避免交易風(fēng)險(xiǎn)。