一、 什么是小產權房？

小產權房又稱鄉(xiāng)產房、村產房、使用權房。房屋產權證，按國家相關規(guī)定，當由房管部門統(tǒng)一發(fā)放，是包括產權使用證和國有土地使用權的完全產權。而小產權，則由鄉(xiāng)鎮(zhèn)府或村委會蓋章證明其權屬，只包括房產使用權而不包含國有土地使用權的不完全產權。

總的來說，小產權房不是法律上的概念，而是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。通常由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產權證的房產，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的商品房。

二、 小產權房合法嗎？

（一）國家對小產權房出臺的相關政策

2011年11月，《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》政策發(fā)布，明確指出小產權房不得登記發(fā)證。2012年2月，國土部發(fā)言人表示將于2012年試點清理小產權房；3月份，國土部部長徐紹史對清理原則進行了解釋。

（二）小產權房的合法性分析

1、什么是大產權房？

國務院《關于繼續(xù)積極穩(wěn)妥地進行城鎮(zhèn)住房制度改革的通知》中規(guī)定：凡按市場價購買的公房，購房者能夠擁有全部產權。市場價也就是住宅市場的行市價格或牌價價格。國家和地方政府不予壓低和抬高，隨行就市，任由買賣雙方商定，只要雙方能接受，即可成交。按照市場價購得住宅的房主，也就擁有了住宅的各項支配權利，也就是擁有了房屋、住宅的占有權、使用權、收益權和處分權。

在這里，房屋的全部產權與房屋的所有權是等同的，只不過是二者的提法有所不同。相對于“部分產權”而言，“全部產權”才有存在的意義。

2、小產權房與大產權房的根本區(qū)別是什么？

國家發(fā)產權證的叫大產權房，國家不發(fā)產權證的叫小產權房。

3、小產權房的合法性分析：

根據目前的法律規(guī)定，購買小產權房是得不到產權保證的，不具有房產所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理產權過戶手續(xù)。同時，在購買的過程中，不能抵押、不能貸款，不允許買賣或進入二級市場、再轉讓時要補繳土地出讓金，一旦出現(xiàn)糾紛缺少法律支持。因此，面對價格誘惑的小產權房，購買者一定要謹慎。

三、 購買小產權房有什么后果呢？

1、 拿不到法律認可的房產證。村委會和開發(fā)商自行印制的《樓房產權證》不具有法律效力。

2、 即使有宅基地和房屋的使用權也無法上市交易，無法得到銀行貸款和按揭，不允許過戶。

3、 有可能被列為違章建筑，面臨拆遷而得不到任何補償的風險。

房地產開發(fā)商非法利用集體土地，不僅造成國家土地收益的流失，還嚴重侵害了購買者的合法權益。因此，購買者在購房前，了解土地的性質是至關重要的。如果您不太了解小產權房，很有必要咨詢產權糾紛相關律師，對自己所要購買的房子性質要明確清楚。因為，如今購買小產權房存在極大的風險，一般情況下不宜投資購買。如果您碰到的是小產權房，購買時一定要謹慎購買。