一、如何購買二手經(jīng)濟適用房？

（一） 已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟適用房。

購買此類經(jīng)濟適用房不需要符合購買經(jīng)濟適用房的特殊條件，任何購買人群都能購買。購買此類二手經(jīng)濟適用房除正常繳納1.5%的契稅、5%的印花稅外，不需要在繳納成交價3%的土地出讓金。

（二）尚未住滿5年的經(jīng)濟適用房。

購買此類已購經(jīng)濟適用房的客戶，首先必須滿足普通經(jīng)濟適用房的購買條件，即購買者必須具備北京市常住戶口，家庭收入在人民幣6萬元以下。符合此購買條件的購房人還需要辦理經(jīng)濟適用住房購買資格審核手續(xù)。若所購置的已購經(jīng)濟適用房超過核定最高購房總價標準以外部分，則需補交10%的綜合地價款并所購房屋仍按經(jīng)濟適用住房產(chǎn)權(quán)管理。

即：若購房人經(jīng)相關(guān)部門核定職業(yè)、職位等購買標準后，只具備購買最高4000元/平方米，面積在70平方米以內(nèi)經(jīng)濟適用房的資格，就意味著購房人只能購買28萬元的經(jīng)濟適用房。若購房人所購買的房價已超過了審核的購房標準，超出部分則需要補交10%的綜合地價稅。購買任憑補交10%的綜合地價款后的繳款通知書、繳款收據(jù)、《北京市城鎮(zhèn)居民購買經(jīng)濟適用住房家庭住房和收入核定表》等證件到房屋所在地國土資源和房屋管理局辦理交易、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

二、怎樣防范二手經(jīng)濟適用房的風(fēng)險？

（一）二手經(jīng)濟適用房的存在的風(fēng)險有哪些？

1、賣方故意悔約的風(fēng)險。如果賣方在收到買方全款后，違反合同約定，不再出售房屋，買方將面臨個人追索房款的艱難，處境十分被動。

2、一房多賣的風(fēng)險。不能立即過戶的客觀情況，使具有一房多賣非法目的賣房人獲得了實施非法行為的充分時間，且不易被權(quán)利人查證。

3、長期無法過戶的風(fēng)險。私下交易的買賣雙方具備交易條件的時間通常不會太短。而時間越長，交易的不穩(wěn)定性越大，尤其是買方的交易風(fēng)險就越大。

4、房款是否能被執(zhí)行回來的風(fēng)險。執(zhí)行難對于存在于個人之間的二手房買賣而言更是如此。

5、投資利益上的風(fēng)險。我國的房地產(chǎn)泡沫較大，不能及時過戶使得買方可能因經(jīng)濟適用房稅收等政策調(diào)整，不得不增加投資成本。

（二）怎樣防范二手經(jīng)濟適用房的風(fēng)險？

首先必須明確賣方購買經(jīng)濟適用住房已經(jīng)滿五年。

對于購買已滿5年的經(jīng)濟適用房客戶應(yīng)該注意：客戶如果購買已經(jīng)住滿5年的經(jīng)濟適用房面積超出140平米的非普通住宅需繳納3%的契稅?？蛻羧缳徺I此類經(jīng)濟適用房后其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)則歸屬于商品房產(chǎn)權(quán)。

其次購買尚未滿5年的經(jīng)濟適用房

在北京，確需出售此類經(jīng)濟適用房的業(yè)主，只能以不高于購買時的單價出售，并可以出售給符合經(jīng)濟適用住房購買條件的家庭，或者由政府相關(guān)部門收購。

買賣二手經(jīng)濟適用房時應(yīng)需謹慎，以防不法分子乘虛而入。在買房時一定要確定該房的產(chǎn)權(quán)證后在進行購買。同時，盡量選擇規(guī)模大、信譽好，對于流程、政策了解的比較清楚的大型中介公司來幫忙規(guī)避風(fēng)險。您也可以咨詢相關(guān)律師，以保證交易的安全性，確保利益最大化。