一、什么是房地產(chǎn)虛假廣告？

售樓廣告是商業(yè)廣告的一種，根據(jù)我國《合同法》第15條的規(guī)定，開發(fā)商登載或派送售樓廣告，是其向業(yè)主發(fā)出簽訂房地產(chǎn)買賣合同的要約邀請。要約邀請在法律上開發(fā)商并不承擔法律責任，所以許多經(jīng)營者就利用這一點來玩虛假廣告的把戲。

但是根據(jù)《合同法》第15條第2款的規(guī)定，商業(yè)廣告的內(nèi)容符合要約規(guī)定的，視為要約。而且出賣人如果就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對房地產(chǎn)買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。

虛假的房地產(chǎn)廣告有兩種表現(xiàn)形式，一種是開發(fā)商虛構(gòu)事實，將子虛烏有的事情在售樓廣告中作為真實的事實加以宣傳；另一種是開發(fā)商隱瞞事實真相，將真實的情況隱瞞起來讓業(yè)主購房時不知道真相。

也就是說，如果開發(fā)商當初的樓盤廣告已經(jīng)交待了建設(shè)的各個配套設(shè)施以及具體方位，內(nèi)容具體明確，而且影響了該樓盤的價格，或者對購房者決定是否購買產(chǎn)生重大影響，應(yīng)該屬于要約。要約一旦到達他人，且他人同意與之定約，其內(nèi)容就對發(fā)出人有法律拘束力。

二、怎樣追究開發(fā)商虛假廣告責任？

（一）購房者有權(quán)解除合同。

根據(jù)我國《合同法》第54條規(guī)定，下列合同，當事人一方有權(quán)請求人民法院或仲裁機構(gòu)變更或者撤銷：

1、因重大誤解訂立的；

2、在訂立合同時顯失公平的。

一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。所以，開發(fā)商在廣告中承諾的種種事項都沒有兌現(xiàn)，購房者可以以其欺詐為由解除購房合同。

（二）要求開發(fā)商承擔違約賠償責任。

當廣告內(nèi)容構(gòu)成了要約，購房者為此簽訂了合同，開發(fā)商就應(yīng)當對其所承諾的內(nèi)容承擔責任。所以，如果購房者不退房，開發(fā)商就應(yīng)該承擔違約責任，對購房者因為信任廣告內(nèi)容產(chǎn)生的損失承擔賠償責任。

另外還要注意，如果因售樓廣告與現(xiàn)實不符需要提起訴訟時，應(yīng)該保管好當初的售樓廣告，如果己丟失，最好是再找一份，因為這是您維權(quán)的重要證據(jù)。有了售樓廣告，您就可以以此要求開發(fā)商承擔違約責任，退賠比其他同等條件的樓盤高出的樓價及利息，或者是提出解除合同。此外，您應(yīng)該聯(lián)合多個業(yè)主共同起訴，這樣勝訴的幾率會更大。

最后要提醒您的是，購房時一定要注意將廣告所陳述的內(nèi)容一并寫在合同里，如果原合同是格式合同，沒有此項內(nèi)容，您可以與之簽訂補充協(xié)議。如果開發(fā)商以種種理由拒絕，絕對要小心，這很有可能是個陷阱。所以建議您再不能獨自確定合同條款時可以邀請律師陪同簽訂購房合同，這樣可以避免開發(fā)商耍花招玩文字游戲，更好的維護購房者的合法權(quán)益。