一、什么是不可抗力？

在商品房買賣中，不可抗力意思就是如果出現(xiàn)了開發(fā)商不能控制的情形，就可以免除其賠償?shù)呢?zé)任。根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》第153條明確規(guī)定：“不可抗力”是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力應(yīng)表現(xiàn)為一種客觀情況，且該客觀情況的出現(xiàn)應(yīng)同時(shí)具備不能遇見、不能避免并不能克服三個(gè)條件。如地震、水災(zāi)等。

不可抗力發(fā)生的原因一般有以下幾種：

（一）自然原因，如洪水、地震等人類無(wú)法控制的災(zāi)害事故；

（二）政府行為，如政府禁止令、征收、征用等引起的。其中，和大家密切相關(guān)的是，政府行政機(jī)關(guān)在購(gòu)房合同履行期間內(nèi)制定新的行政法規(guī)等政策性文件，例如最近新出的房產(chǎn)限購(gòu)令等。此時(shí)開發(fā)商也無(wú)權(quán)要求購(gòu)房者承擔(dān)合同不能履行的責(zé)任；

（三）社會(huì)環(huán)境原因，如戰(zhàn)爭(zhēng)、罷工、騷亂等。

二、出現(xiàn)不可抗力開發(fā)商就能免責(zé)嗎？

即使開發(fā)商出現(xiàn)了上述情形，造成合同不能履行就一定能免責(zé)嗎？ 答案是否定的，免責(zé)還需要一些特定條件。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第118條規(guī)定：“當(dāng)事人一方由于不可抗力不能履行合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知對(duì)方，以減輕可能給對(duì)方造成的損失，并應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)提供證明?！?/p>

由此可見，“不可抗力”的免責(zé)需要具備以下條件：

（一）必須在一定的期限內(nèi)提供相關(guān)證明，證明的確發(fā)生了不可抗力事件；

（二）履行了保護(hù)義務(wù)。遭受不可抗力影響的一方履行了“及時(shí)通知對(duì)方”和“采取補(bǔ)救措施”的程序和義務(wù)。

只有這樣，不可抗力及其免責(zé)才能認(rèn)定。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果發(fā)生了不可抗力事件，而開發(fā)商沒有及時(shí)通知，或者沒有采取必要的補(bǔ)救措施，開發(fā)商依然不能獲得免責(zé)。