一、怎么判斷購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力？

首先我國(guó)相關(guān)規(guī)定，出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。

商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。

根據(jù)以上的規(guī)定，我們可以看出，司法解釋對(duì)于認(rèn)購(gòu)書(shū)的認(rèn)定，分兩種情況：一種情況是認(rèn)定為預(yù)約；第二種情況是認(rèn)定為商品房買賣合同。

由此我們可以看出定金的處理，如果是因?yàn)楫?dāng)事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同的，按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)是不退、對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是雙倍返還；如果是因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)將定金返還給購(gòu)房者。

在處理雙方無(wú)法簽訂主合同的情況下，要綜合立法目的、認(rèn)購(gòu)書(shū)的法律性質(zhì)、認(rèn)購(gòu)書(shū)的內(nèi)容、無(wú)法簽訂主合同的原因，以及出賣人與買受人是否完成認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的義務(wù)等等情況綜合分析。

二、商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)是怎樣的的？

 對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，認(rèn)購(gòu)書(shū)主要是為了減少定金圈套，防止開(kāi)發(fā)商誘使消費(fèi)者簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)并收取定金，之后拋出不合理的交易條件，最終違背公平交易。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，是為了防止消費(fèi)者在與多個(gè)出賣人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，繼續(xù)多處看房，最后僅與一家開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同，致使開(kāi)發(fā)商空等一場(chǎng)，失去眾多的交易機(jī)會(huì)而顯失公平。

認(rèn)購(gòu)書(shū)或認(rèn)購(gòu)協(xié)議的本身，符合合同的法律特征，是一種獨(dú)立的合同。從認(rèn)購(gòu)書(shū)主要條款來(lái)看，它約定的是當(dāng)事人簽訂商品房買賣合同之前相關(guān)事宜進(jìn)行約定，是約定當(dāng)事人雙方有義務(wù)在一定的期限內(nèi)簽訂商品房買賣合同，它最突出的特征在于約定當(dāng)事人將來(lái)訂立合同而履行談判義務(wù)。

合同約定的是當(dāng)事人為特定行為的義務(wù)，而不是對(duì)行為結(jié)果的直接確認(rèn)。這是認(rèn)購(gòu)書(shū)區(qū)別于商品房買賣合同的關(guān)鍵。簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)，不一定日后要簽訂商品房買賣合同，但日后一定要來(lái)磋商商品房買賣合同的簽訂事宜。

三、實(shí)踐中一般怎么處理認(rèn)購(gòu)書(shū)？

（一）認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的內(nèi)容與《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同應(yīng)當(dāng)具備的主要內(nèi)容基本相同的，應(yīng)當(dāng)適用《解釋》第5條的規(guī)定處理，即該認(rèn)購(gòu)書(shū)屬于商品房買賣合同。

（二）認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的內(nèi)容比較簡(jiǎn)單，僅表示當(dāng)事人之間有將來(lái)訂立商品房買賣合同的意思的，但買賣合同的詳細(xì)內(nèi)容并未涉及，對(duì)此，應(yīng)理解為雙方對(duì)本約的內(nèi)容還沒(méi)有達(dá)成共識(shí)，雙方負(fù)有的義務(wù)是將來(lái)就買賣合同的簽訂進(jìn)行磋商。如買受人明確表示拒絕與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行磋商，才產(chǎn)生未履行認(rèn)購(gòu)書(shū)的違約責(zé)任。

（三）認(rèn)購(gòu)書(shū)約定了商品房買賣合同的必備條款，但未包括全部條款，也就是說(shuō)，如果雙方爭(zhēng)議的條款在認(rèn)購(gòu)書(shū)中已經(jīng)出現(xiàn)，說(shuō)明雙方就此問(wèn)題已經(jīng)達(dá)成過(guò)一致，雙方在簽訂主合同時(shí)應(yīng)當(dāng)接受，否則就是違約；如果雙方爭(zhēng)議的條款以前沒(méi)有出現(xiàn)，又屬于買賣商品房的合理?xiàng)l款，對(duì)此，當(dāng)事人協(xié)商不成的，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有理由讓消費(fèi)者無(wú)條件接受每一項(xiàng)買賣合同條款。只要是消費(fèi)者已經(jīng)盡到磋商義務(wù)、又無(wú)法達(dá)成一致，應(yīng)將定金退還消費(fèi)者。

以上就是商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)以及如何看待購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力的相關(guān)內(nèi)容。其實(shí)在購(gòu)買商品房的過(guò)程中，很多購(gòu)房者都在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)的環(huán)節(jié)被開(kāi)發(fā)商忽悠，分不清認(rèn)購(gòu)書(shū)的性質(zhì)最后房子沒(méi)買成還拿不回定金，因此在這里提醒您如果不能把握條款最好找律師咨詢一下，不要輕易簽字以免造成不必要的損失。