一、怎么判斷購房認購書的效力？

首先我國相關規(guī)定，出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同。

根據以上的規(guī)定，我們可以看出，司法解釋對于認購書的認定，分兩種情況：一種情況是認定為預約；第二種情況是認定為商品房買賣合同。

由此我們可以看出定金的處理，如果是因為當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同的，按照法律關于定金的規(guī)定處理，對購房者來說是不退、對開發(fā)商來說是雙倍返還；如果是因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，開發(fā)商應當將定金返還給購房者。

在處理雙方無法簽訂主合同的情況下，要綜合立法目的、認購書的法律性質、認購書的內容、無法簽訂主合同的原因，以及出賣人與買受人是否完成認購書約定的義務等等情況綜合分析。

二、商品房認購書的性質是怎樣的的？

 對開發(fā)商來說，認購書主要是為了減少定金圈套，防止開發(fā)商誘使消費者簽訂認購書并收取定金，之后拋出不合理的交易條件，最終違背公平交易。對購房者來說，是為了防止消費者在與多個出賣人簽訂認購書后，繼續(xù)多處看房，最后僅與一家開發(fā)商簽訂商品房買賣合同，致使開發(fā)商空等一場，失去眾多的交易機會而顯失公平。

認購書或認購協(xié)議的本身，符合合同的法律特征，是一種獨立的合同。從認購書主要條款來看，它約定的是當事人簽訂商品房買賣合同之前相關事宜進行約定，是約定當事人雙方有義務在一定的期限內簽訂商品房買賣合同，它最突出的特征在于約定當事人將來訂立合同而履行談判義務。

合同約定的是當事人為特定行為的義務，而不是對行為結果的直接確認。這是認購書區(qū)別于商品房買賣合同的關鍵。簽訂認購書，不一定日后要簽訂商品房買賣合同，但日后一定要來磋商商品房買賣合同的簽訂事宜。

三、實踐中一般怎么處理認購書？

（一）認購書約定的內容與《商品房銷售管理辦法》第16條規(guī)定的商品房買賣合同應當具備的主要內容基本相同的，應當適用《解釋》第5條的規(guī)定處理，即該認購書屬于商品房買賣合同。

（二）認購書約定的內容比較簡單，僅表示當事人之間有將來訂立商品房買賣合同的意思的，但買賣合同的詳細內容并未涉及，對此，應理解為雙方對本約的內容還沒有達成共識，雙方負有的義務是將來就買賣合同的簽訂進行磋商。如買受人明確表示拒絕與開發(fā)商進行磋商，才產生未履行認購書的違約責任。

（三）認購書約定了商品房買賣合同的必備條款，但未包括全部條款，也就是說，如果雙方爭議的條款在認購書中已經出現(xiàn)，說明雙方就此問題已經達成過一致，雙方在簽訂主合同時應當接受，否則就是違約；如果雙方爭議的條款以前沒有出現(xiàn)，又屬于買賣商品房的合理條款，對此，當事人協(xié)商不成的，開發(fā)商沒有理由讓消費者無條件接受每一項買賣合同條款。只要是消費者已經盡到磋商義務、又無法達成一致，應將定金退還消費者。

以上就是商品房認購書的性質以及如何看待購房認購書的效力的相關內容。其實在購買商品房的過程中，很多購房者都在簽訂認購書的環(huán)節(jié)被開發(fā)商忽悠，分不清認購書的性質最后房子沒買成還拿不回定金，因此在這里提醒您如果不能把握條款最好找律師咨詢一下，不要輕易簽字以免造成不必要的損失。