一、商品房買賣中開發(fā)商的責(zé)任有哪些？

（一）開發(fā)商要對房地產(chǎn)廣告和宣傳資料的真實(shí)性承擔(dān)責(zé)任

在房地產(chǎn)銷售中，廣告和銷售宣傳資料對購房人起著非常重要的作用。在許多情況下，開發(fā)商的商品房銷售廣告承諾的條件較多，而在實(shí)際簽訂合同時又借口僅是宣傳而已，并不將廣告中所宣傳的許多條件寫在合同中，以廣告對其不構(gòu)成約束力為由推脫責(zé)任。

建設(shè)部公布的《商品房銷售管理辦法》第15條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定?！?這就意味著廣告中的主要條件就是未來房屋買賣合同中開發(fā)商的義務(wù)，如果開發(fā)商在銷售合同中未列明其在廣告中所告知的條件，開發(fā)商就要承擔(dān)一定的責(zé)任。

虛假售樓廣告，曾使不少購房人利益蒙受重大損失。所謂虛假廣告實(shí)際上是廣告主不準(zhǔn)備真正兌現(xiàn)，而是以此作為一種商業(yè)手段而達(dá)到其營利目的所做的不真實(shí)的、甚至是欺騙性的、誤導(dǎo)性的宣傳。借助虛假廣告致使購房者與其簽訂合同的開發(fā)商，實(shí)際上是對購房者的利益實(shí)施的一種侵權(quán)行為。購房者可以要求開發(fā)商予以賠償或退房等。在這一民事法律關(guān)系中，侵權(quán)一方要返還不當(dāng)?shù)美?，并對被侵?quán)方的損失予以賠償，所以，如果開發(fā)商發(fā)布虛假廣告是要最終承擔(dān)法律責(zé)任的。

（二）開發(fā)商要對售出的房產(chǎn)沒有權(quán)利瑕疵承擔(dān)責(zé)任

由于現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模較大，所需資金也較大，很少有開發(fā)商能夠獨(dú)立支付全部建設(shè)資金，有個別開發(fā)商為籌集資金，將已售出的房產(chǎn)再次抵押給銀行以獲得貸款，這種做法可能侵害購房者的利益。

依照我國法律規(guī)定，在房產(chǎn)售出后，只要將房屋的買賣合同按照有關(guān)國家規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行了登記，該項(xiàng)房地產(chǎn)交易即告成立，涉及的房屋也就從開發(fā)商手中轉(zhuǎn)移到了購房者手中。如果此時開發(fā)商再將房屋進(jìn)行抵押，無疑是將自身沒有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行抵押處置，這是侵犯購房者所有權(quán)的行為。負(fù)有法律責(zé)任的開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)因此給購房者造成的損失。

二、開發(fā)商延期交付怎么處理？

開發(fā)商延期交付不僅僅是指開發(fā)商沒有按照合同約定的時間交房，還包括沒有按照合同約定的交房標(biāo)準(zhǔn)交付以及沒有按照合同約定的時間辦理房產(chǎn)證。

（一）房屋不能按期交付的法律責(zé)任，開發(fā)商逾期交房的情況包括以下幾方面：

1、開發(fā)商根本不具備房地產(chǎn)開發(fā)的主體資格，其所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目并未取得政府有關(guān)主管部門的正式批準(zhǔn)；

2、房屋尚未完工；房屋本身雖已完工，但合同中約定了相關(guān)配套設(shè)施不能同時交付使用；

3、未通過政府部門的驗(yàn)收等。

逾期交房作為明顯而嚴(yán)重的違約行為，開發(fā)商需要承擔(dān)買賣合同及法律規(guī)定的違約責(zé)任。首先是需向買方支付違約金。如果在寬展期內(nèi)，開發(fā)商需按日支付違約金；如果超出寬展期開發(fā)商仍無法交付，而客戶又要求解約、退房的，開發(fā)商需要退還客戶已交全部房款，以及合同約定的違約金。如合同約定的是定金罰則，則開發(fā)商需向買方雙倍返還定金，并支付全部款項(xiàng)的利息。

（二）開發(fā)商因自身原因，不能按期辦理房產(chǎn)證的責(zé)任

開發(fā)商須交付房屋并保證房屋所有權(quán)能夠依法轉(zhuǎn)移給買受人，這是開發(fā)商最基本的一項(xiàng)義務(wù)。開發(fā)商可能由于以下原因?qū)е庐a(chǎn)權(quán)證不能辦理：

1、土地使用手續(xù)不合法；未支付全部土地使用權(quán)出讓金；

2、違規(guī)建房；

3、不能提供規(guī)定的資料等。

我國法律明確規(guī)定：因開發(fā)商原因，購房人未能按期取得房產(chǎn)證的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。其支付違約金或賠償金的數(shù)額，按照購房人已付購房款總額，以銀行逾期貸款利息為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

另外購房人取得房產(chǎn)證的期限，分為三種情況：購房合同約定有期限的，按合同約定；合同沒有約定且為預(yù)售的，為房屋交付使用之日起90日內(nèi)；合同沒有約定且為現(xiàn)售的，為合同訂立之日起90日內(nèi)。只要在以上期限內(nèi)，因開發(fā)商原因辦不下房產(chǎn)證的，購房人即可按前述辦法，要求開發(fā)商支付違約金。

以上就是關(guān)于商品房買賣中開發(fā)商的責(zé)任以及開發(fā)商延期交付怎么處理的相關(guān)介紹，在這里提醒您，商品房買賣涉及的法律主體較多，法律關(guān)系復(fù)雜，建議你在律師的指導(dǎo)下購買房產(chǎn)。同時，法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定并不健全，需要立法者在今后的物權(quán)法等立法過程中予以完善，從而使我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)繁榮、健康發(fā)展的良好局面。