一、什么商品房訂購書，法律性質(zhì)是怎樣的？

（一）商品房訂購書也稱認購書，是指商品房買賣雙方在簽署正式的買賣合同之前所簽署的合同文件，其主要內(nèi)容包括定金條款、買賣特定商品房及在滿足約定條件時簽署正式買賣合同的合意等。

（二）購房認購書的法律性質(zhì)

首先，商品房認購書是一種預約合同。預約是指當事人雙方約定負有將來締結(jié)契約義務(wù)的契約，或謂當事人一方或雙方預先約定將來訂立具有特定內(nèi)容之契約的契約。其將來應(yīng)訂立之契約則稱為本契約或本約。

商品房認購書的內(nèi)容，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此商品房認購書本身就是一種合同。從法律性質(zhì)上分析，商品房認購書是一種預約合同。認購書為預約，則雙方在訂購書中約定將要簽署的正式的商品房買賣合同則為本約。

二、商品房訂購書與購房合同有什么不同？

（1）商品房認購書與購房合同的關(guān)系

商品房認購書不是購房合同的從合同。商品房認購書約定的是一種行為義務(wù)，并不依賴于將來可能洽談的購房合同的效力。將來雙方不洽談購房合同，也不會導致商品房認購書的無效，不影響雙方應(yīng)當履行的善意洽談義務(wù)的存在，所以它是一種獨立的合同，而不是購房合同的從合同。

（2）認購書可以轉(zhuǎn)化為購房合同

商品房解釋第5條規(guī)定“商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購房款的，該協(xié)議應(yīng)當認定為商品房買賣合同?！碑斦J購書具備了主要內(nèi)容，并且買房人收受了購房款，就應(yīng)當將商品房認購書視為購房合同。

也就誰說，認購書具備了當事人、標的物、數(shù)量、價款這幾項條件，應(yīng)有不容置疑的確定性，應(yīng)為合法成立的合同。只要商品房認購書確定了房號和價格確定方法，并可以據(jù)此確定面積等事項，或者能夠確定房屋總價款，那么就已經(jīng)具備了購房合同的必要條件，除非有相反證據(jù)，否則訂購書的法律性質(zhì)應(yīng)為已合法成立的合同。

以上就是對“什么是購房認購書，購房認購書與購房合同有什么不同”所做的回答。在現(xiàn)實的房產(chǎn)買賣過程中，涉及的這兩個合同都是專業(yè)性比較高的格式合同，如果購房者不具備專業(yè)的知識就隨便簽訂容易造成日后的糾紛，建議您咨詢律師或者由律師陪您一起購房，這樣可以更好地維護您的權(quán)益。