一、什么是二手房評(píng)估？

（一）二手房評(píng)估的概念是什么？

二手房評(píng)估是采取房產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的市場(chǎng)比較法，通過(guò)對(duì)同一樓盤(pán)的在售房源的掛牌價(jià)格，以及同類(lèi)型樓盤(pán)的近期實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行專(zhuān)業(yè)處理，換算出具體某個(gè)樓盤(pán)的平均單價(jià)，然后結(jié)合待評(píng)估房屋的實(shí)際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、其它特征因素等，計(jì)算出該房屋相對(duì)科學(xué)合理的市場(chǎng)參考價(jià)。

（二）影響二手房?jī)r(jià)格評(píng)估的因素有哪些？

1、地段及交通對(duì)房?jī)r(jià)的影響

對(duì)于一個(gè)城市而言，位于市區(qū)黃金地段的物業(yè)，必然寸樓寸金。一般情況下，市中心區(qū)域的二手房與郊區(qū)二手房?jī)r(jià)格相比能產(chǎn)生好幾百甚至上千元一平米的落差；

另外，交通狀況對(duì)房?jī)r(jià)的影響也不容忽視，現(xiàn)在越來(lái)越多的上班族趨向于購(gòu)買(mǎi)交通便利的房屋，最重要的原因就是看重了出行便捷；

評(píng)估此類(lèi)房產(chǎn)時(shí)還應(yīng)綜合考慮由交通工具所造成的噪音以及房產(chǎn)周?chē)l(wèi)生狀況、空氣質(zhì)量等相關(guān)因素對(duì)房屋居住環(huán)境產(chǎn)生的影響。

2、相同地段二手房與商品房?jī)r(jià)格的對(duì)比

處于同一地段的二手房與商品房，在價(jià)格方面不受地理位置及交通因素的影響，其主要區(qū)別則是由房屋的房齡及戶(hù)型等決定。房齡在五年以上的二手房，與同樣樓層、朝向、面積的商品房相比，由于房型及小區(qū)環(huán)境存在一定差距而造成房?jī)r(jià)比商品房低，一般房?jī)r(jià)差距約在1000元/平米左右；房齡在五年以?xún)?nèi)的二手房，與同樣情況的商品房相比，在房型及小區(qū)環(huán)境上并不落后，有時(shí)由于五年以?xún)?nèi)的二手房具有裝修時(shí)尚、社區(qū)成熟等優(yōu)勢(shì)其價(jià)格與商品房相比差距也并不大。

3、居住環(huán)境及物業(yè)管理

居住環(huán)境是無(wú)數(shù)購(gòu)房者購(gòu)房前重點(diǎn)考慮的問(wèn)題，它也是評(píng)判房?jī)r(jià)高低的一個(gè)重要因素。

二、二手房評(píng)估流程有哪些？

1、業(yè)務(wù)接洽；

2、對(duì)委托項(xiàng)目進(jìn)行初步了解；

3、確定評(píng)估目的；

4、簽訂評(píng)估委托書(shū)；

5、預(yù)收評(píng)估費(fèi)；

6、提供相關(guān)資料；

7、現(xiàn)場(chǎng)勘查核實(shí)；

8、資產(chǎn)初步評(píng)定估算；

9、雙方交流意見(jiàn)；

10、評(píng)估報(bào)告定稿；

11、出具評(píng)估報(bào)告；

12、付清評(píng)估費(fèi)余額；

13、提交評(píng)估報(bào)告。

三、 二手房評(píng)估需要準(zhǔn)備哪些材料？

二手房評(píng)估申報(bào)的材料，有：

1、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件或個(gè)人身份證復(fù)印件；

2、國(guó)有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記證(非國(guó)有資產(chǎn)除外)；

3、當(dāng)?shù)亟ㄖこ谈?預(yù))算定額；

4、當(dāng)?shù)亟ㄖこ倘≠M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

5、房屋建筑、構(gòu)筑物資產(chǎn)評(píng)估明細(xì)表表；

6、部分房屋建筑物工程預(yù)決算資料；

7、房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū)或有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)證明資料；

8、企業(yè)年度財(cái)務(wù)報(bào)表；

9、建筑物總平面圖；

10、土地使用權(quán)證書(shū)；

11、當(dāng)?shù)卣鞴懿块T(mén)批準(zhǔn)的計(jì)劃立項(xiàng)文件；

12、當(dāng)?shù)卣慕ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證；

13、當(dāng)?shù)卣慕ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證；

14、房屋建筑物抵押狀況；

15、其他與建筑物評(píng)估有關(guān)的資料。

二手房?jī)r(jià)格評(píng)估有利于您對(duì)二手房?jī)r(jià)格的正確判斷，同時(shí)可以預(yù)防在二手房交易中吃啞巴虧現(xiàn)象的發(fā)生。因此，合理的計(jì)算二手房評(píng)估是很重要的，這樣可以實(shí)現(xiàn)自己利益的最大化。當(dāng)您遇到二手房評(píng)估的相關(guān)問(wèn)題時(shí)，不妨咨詢(xún)相關(guān)房地產(chǎn)方面的律師，他們?yōu)槟艖n解難。