一、陰陽(yáng)合同是怎么回事？

（一）陰陽(yáng)合同是現(xiàn)售合同登記價(jià)格與真實(shí)交易價(jià)格不一致的合同，陽(yáng)合同是表面上的合同，即國(guó)土局登記的現(xiàn)售合同；陰合同是規(guī)定雙方真實(shí)價(jià)格的文件，包括預(yù)售居間合同和過(guò)戶(hù)價(jià)格確認(rèn)書(shū)、補(bǔ)充協(xié)議等。

（二）我國(guó)法律對(duì)陰陽(yáng)合同的限制有兩點(diǎn)：

對(duì)于一筆交易，法律從兩方面來(lái)調(diào)整，一方面從保護(hù)社會(huì)公序良俗的角度來(lái)加以限制，另一方面在不違反社會(huì)公序良俗的情況下鼓勵(lì)交易各方按自己的真實(shí)意思交易。最終以真實(shí)合同為依據(jù)，在陰陽(yáng)合同效力上形成了兩條對(duì)立的規(guī)范：

1、為保護(hù)國(guó)家、社會(huì)公共利益，惡意串通損害國(guó)家利益的合同無(wú)效，即全部無(wú)效。

2、為促成交易，即使現(xiàn)售合同上的價(jià)格條款無(wú)效，但其他條款與真實(shí)合同不抵觸的仍有效，即部分無(wú)效。

法院對(duì)陰陽(yáng)合同效力的認(rèn)定都是結(jié)合案情從這兩條中拷量，最終確定一條，要么認(rèn)定合同全部無(wú)效，要么僅避稅價(jià)格條款無(wú)效其他條款仍有效。下面將結(jié)合深圳法院的審判實(shí)踐分析一些具體情形。

二、陰陽(yáng)合同的效力如何？

陰陽(yáng)合同在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里都是一種客觀現(xiàn)象，短期內(nèi)也不可能完全消除，因而，老百姓、政府機(jī)關(guān)、法院都是知道的，法院審判也相對(duì)比較寬松，除非差價(jià)太大，往往根據(jù)違約情形選擇適用對(duì)違約方不利的規(guī)定。具體可分為以下幾種情形：

（一）認(rèn)定有效的情形：

1、對(duì)于差價(jià)以裝修名義并且差價(jià)較小的，一般認(rèn)定合同有效。

2、沒(méi)簽過(guò)戶(hù)確認(rèn)書(shū)，現(xiàn)售價(jià)變少的，視為雙方意思變更，現(xiàn)售合同有效。

（二）認(rèn)定無(wú)效的情形：

1、對(duì)于差價(jià)太大，一般會(huì)認(rèn)定無(wú)效。

2、對(duì)于雙方仍想交易但過(guò)戶(hù)時(shí)一方主張以真實(shí)價(jià)過(guò)戶(hù)，另一方拒絕的，會(huì)調(diào)解，調(diào)解不成則認(rèn)定合同不成立。

3、對(duì)于賣(mài)方不想賣(mài)，主張中介與買(mǎi)方惡意串通以低價(jià)過(guò)戶(hù)損害其利益的，一般認(rèn)定合同有效但過(guò)戶(hù)價(jià)格條款無(wú)效。

4、對(duì)于買(mǎi)方不想買(mǎi)而主張賣(mài)方避稅，或者簽現(xiàn)售后只想以現(xiàn)售合同上的低價(jià)買(mǎi)，一般認(rèn)定合同有效但過(guò)戶(hù)價(jià)格條款無(wú)效。

三、遭遇陰陽(yáng)合同怎么辦？

如果由于中介的原因簽訂的陰陽(yáng)合同導(dǎo)致自己的權(quán)益受到損失，要注意以下三點(diǎn)才能讓中介承擔(dān)責(zé)任：

（一）法律上要有證據(jù)證明中介參與了陰陽(yáng)合同，才會(huì)有責(zé)任問(wèn)題，證據(jù)主要指中介在過(guò)戶(hù)價(jià)格確認(rèn)書(shū)或補(bǔ)充協(xié)議上簽字或蓋章，或者同時(shí)在預(yù)約和現(xiàn)售上蓋章但兩份合同差價(jià)懸殊。

（二）即便有證據(jù)證明中介參與陰陽(yáng)合同，但現(xiàn)有民事、刑事法律對(duì)于中介這一行為并無(wú)明確規(guī)定，僅有行業(yè)規(guī)范和行政性處罰規(guī)范，故法院一般不會(huì)直接判決中介因協(xié)助避稅而承擔(dān)責(zé)任，最多是依職權(quán)建議有關(guān)機(jī)關(guān)追繳稅款和進(jìn)行行政處罰。

（三）行政主管機(jī)關(guān)和行業(yè)協(xié)會(huì)有權(quán)對(duì)參與陰陽(yáng)合同的中介進(jìn)行行政處罰。

綜上所述，中介只要沒(méi)留下參與陰陽(yáng)合同的證據(jù)，法院因中介參與陰陽(yáng)合同判決中介承擔(dān)責(zé)任的可能性很小，但不能排除國(guó)土房產(chǎn)局和房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的行政處罰。在二手房交易中陰陽(yáng)合同被認(rèn)定無(wú)效的情況要多于有效，買(mǎi)賣(mài)雙方最好不要冒險(xiǎn)簽訂陰陽(yáng)合同，以免出現(xiàn)糾紛時(shí)因合同無(wú)效導(dǎo)致自己的權(quán)益受到損失。