一、什么是房屋買賣居間合同？

（一）居間合同是居間人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，委托人支付報(bào)酬的合同。具體到二手房買賣中，居間合同中，中介公司只是負(fù)責(zé)提供訂立合同的機(jī)會(huì)，具體的售房價(jià)格等問題是由買賣雙方來協(xié)商的。這樣可以避免因售房價(jià)格而產(chǎn)生糾紛。

根據(jù)合同法的規(guī)定居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告。居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得要求支付報(bào)酬并應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。所以訂立居間合同可以有效地杜絕中介公司吃差價(jià)或利用委托售房合同要求委托人承擔(dān)違約責(zé)任以謀取非法利益。

（二）居間合同的作用：

一般來說，二手房買賣中的居間合同是由賣房者、買房者、中介三方共同簽訂的。居間合同有兩個(gè)作用：

1、確定訂立正式《買賣合同》的主要條款。在《居間合同》中約定買賣合同的主要內(nèi)容，比如房屋面積、位置、總價(jià)，以及房款（定金、首付等）支付、過戶、交房的時(shí)間，并約定簽訂正式買賣合同的時(shí)間。

2、確定買賣雙方與中介的權(quán)利義務(wù)。在《居間合同》中約定上下家支付中介傭金的時(shí)間，以及如果上下家違約致使買賣合同不能履行時(shí)對(duì)中介承擔(dān)的違約責(zé)任。

由此可看出，居間合同實(shí)際上是一個(gè)涉及三房法律關(guān)系的合同，既有買賣合同的內(nèi)容又有居間合同的內(nèi)容。買賣合同關(guān)系、賣方與中介的居間合同關(guān)系；買方與中介的居間合同關(guān)系。而且，買賣雙方在日后簽訂的正式買賣合同也將依據(jù)《居間合同》的條款而簽訂，所以《居間合同》在二手房買賣流程中具有至關(guān)重要的作用，在實(shí)務(wù)中，因《居間合同》而產(chǎn)生的糾紛遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于買賣合同產(chǎn)生的糾紛，因此在簽訂《居間合同》時(shí)要特別注意。

二、怎樣簽訂二手房買賣居間合同？

（一）注意意向金會(huì)轉(zhuǎn)成定金

要注意買方在簽訂時(shí)雖然支付的是意向金，但在賣方認(rèn)可合同中所確定的交易條件后，意向金就轉(zhuǎn)成定金了。而轉(zhuǎn)成定金后，如果買方?jīng)]有正當(dāng)理由反悔，則會(huì)失去定金。同理，賣方收受定金后（盡管定金仍在中介處保管，賣方通常只是出具了一份收據(jù)，但出具收據(jù)則表明賣方收取了定金）如果沒有正當(dāng)理由反悔不賣，則會(huì)雙倍返還定金。

（二）注意根據(jù)情況約定不同的買賣條件

根據(jù)賣方有無抵押、賣方是否用買方的首付還貸、買方是否貸款的情況，在《居間合同》中應(yīng)當(dāng)約定不同的買賣條件，在不同的買賣條件中雙方要重點(diǎn)防范的風(fēng)險(xiǎn)是不一樣的。通常有以下六種買賣條件：

1、 賣方?jīng)]有抵押，買方也不貸款。

2、 賣方有抵押但其用自有資金還貸，買方要貸款。

3、 賣方有抵押，且用買方首付還貸，買方不貸款。

4、 賣方有抵押，且要用買方的首付還貸，買方要貸款。

5、 賣方有抵押但其用自有資金還貸，買方不貸款。

6、 賣方無抵押，買方要貸款。

（三）對(duì)賣方戶口遷出作重點(diǎn)約定

由于目前法院認(rèn)為戶口遷出履于公安機(jī)關(guān)的行政管理職權(quán)，因此買方不能直接向法院起訴要求賣方將戶口遷出，因此只能追究賣方的違約責(zé)任；二是由于賣方不及時(shí)將戶口遷出而給買方造成的損失是難以量化的，因此應(yīng)當(dāng)在合同中約定不及時(shí)遷出應(yīng)當(dāng)向買方承擔(dān)多少違約金，所以不要簡單的約定為“賠償買方的損失”。

以上就是房屋買賣居間合同的相關(guān)內(nèi)容，以及怎樣簽訂二手房買賣居間合同的問題。至于居間合同解除后是否應(yīng)對(duì)中介承擔(dān)違約責(zé)任，還要看解除居間合同的原因是什么以及中介是否存在過錯(cuò)和中介是否完成了全部的合同義務(wù)。一般而言，如中介不存在明顯過錯(cuò)，法院會(huì)考慮到中介確已提供相應(yīng)服務(wù)，但又并未完成全部義務(wù)，因此會(huì)酌情判決支持部分傭金。

當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)情況千差萬別，這就要求業(yè)主除了考慮以上問題，還要選擇規(guī)模大信譽(yù)好的中介公司合作，有條件的最好找專業(yè)律師幫助，這樣就可有效避免上述案例中的情況發(fā)生。