一、哪些情況能退房？

購房者與開發(fā)商所簽的商品房買賣合同無效，購房者有權(quán)退房。導(dǎo)致合同無效的原因一般有兩種情況：

（一）開發(fā)商所開發(fā)項目違法，沒有履行法律、行政法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的手續(xù)，沒有相應(yīng)的經(jīng)行政主管部門審批的法律文件，違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定。比如預(yù)售商品房沒有預(yù)售許可證、現(xiàn)房銷售沒有產(chǎn)權(quán)證和國有土地使用證；在集體所有土地上開發(fā)的項目；不具備房地產(chǎn)開發(fā)資格和資質(zhì)的企業(yè)開發(fā)的項目等。

（二）開發(fā)商采取欺詐手段與購房者所簽訂的合同無效。開發(fā)商故意隱瞞真相，如沒有土地使用權(quán)證書或銷售許可證而偽造或冒用卻說成是五證俱全，這些行為可以認(rèn)定為欺詐行為，合同無效。

必須注意的是，在出現(xiàn)上述情況，確定合同無效的機關(guān)是法院或仲裁機構(gòu)。經(jīng)確認(rèn)合同無效后，購房者有權(quán)退房，開發(fā)商應(yīng)將購房款及相應(yīng)的利息退還購房者。

購房者與開發(fā)商所簽合同顯失公平，購房者可以請求法院或仲裁機構(gòu)予以撤消，要求退房。就目前而言，在房地產(chǎn)買賣合同的簽署過程中，購房者由于知識及經(jīng)驗的不足往往處在一個弱者的地位，而開發(fā)商則憑借其自身實力及優(yōu)勢與購房者簽訂顯失公平的合同。如果能明顯看出合同中買賣雙方的權(quán)利、義務(wù)明顯不對等，顯失公平。對這種合同，購房者可在合同訂立起一年內(nèi)，請求法院或仲裁機構(gòu)予以撤消。合同撤消后，雙方應(yīng)恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)，即購房者將房屋退還，開發(fā)商應(yīng)返還購房者的房價款和相應(yīng)的利息。

二、出現(xiàn)什么問題可以解除購房合同？

合同中約定的退房條件滿足，可以退房。在一般情況下，合同中都應(yīng)當(dāng)約定在出現(xiàn)何種情況下可以退房，如逾期交房、房屋質(zhì)量出現(xiàn)問題、設(shè)計及結(jié)構(gòu)變更、改變房屋使用性質(zhì)、房產(chǎn)證辦理時限等。下面主要介紹常見的三種情況：

（一）逾期交房超過一定期限的。在目前使用的格式合同中都有這樣的規(guī)定，即開發(fā)商應(yīng)于規(guī)定的日期交付房屋，逾期超過一定期限仍未交付的，購房者有權(quán)解除合同并要求返還樓價款及相應(yīng)的利息，并要求開發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

這里需要明確一點，即只有逾期交房超過了合同約定的期限，在開發(fā)商構(gòu)成根本違反的條件下，開發(fā)商才承擔(dān)退房的義務(wù)；如果逾期交房沒有超過合同的期限，那么開發(fā)商不構(gòu)成根本違反合同，購房者不能解除合同，只能要求開發(fā)商承擔(dān)逾期交房的義務(wù)。

（二）規(guī)定期限或根本辦不了房產(chǎn)證的。在正常情況下，開發(fā)項目履行了合法的開發(fā)手續(xù)，房產(chǎn)證的辦理期限是從房屋竣工交付之日起九個月左右。一般開發(fā)商都為自己在時間上留有余地。如果合同中有約定，超過約定的時間仍不能辦理完畢或根本就無法辦理房產(chǎn)證的，那么購房者可以選擇退房。

（三）房屋質(zhì)量不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)，不能修復(fù)或者修復(fù)后仍不能達(dá)到約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，買房者有權(quán)退房。在房屋質(zhì)量問題上糾紛比較多，原因是一般在合同中就質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)買賣雙方?jīng)]有做出詳細(xì)約定。如果有約定，從其約定，出現(xiàn)合同中約定的符合退房條件的質(zhì)量問題，購房者有權(quán)退房，有權(quán)要求返還房價款及相應(yīng)的利息，并要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

如果合同中沒有約定房屋質(zhì)量的具體標(biāo)準(zhǔn)的，那么對是否符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定原則是：是否符合居住、使用的條件。如果該房屋因質(zhì)量問題不符合居住、使用的條件，那么開發(fā)商即構(gòu)成根本違反合同，購房者有權(quán)退房，并追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

以上就是關(guān)于“哪些情況能退房，出現(xiàn)什么問題可以解除購房合同”的相關(guān)解答。在這里提醒購房者注意的是，如果出現(xiàn)退房的情況，在與開發(fā)商協(xié)商不成時，應(yīng)盡早采取法律手段，以免延誤訴訟時效，導(dǎo)致失去解決問題的有效途徑。