一、哪些情況能退房？

購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商所簽的商品房買賣合同無(wú)效，購(gòu)房者有權(quán)退房。導(dǎo)致合同無(wú)效的原因一般有兩種情況：

（一）開(kāi)發(fā)商所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目違法，沒(méi)有履行法律、行政法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的手續(xù)，沒(méi)有相應(yīng)的經(jīng)行政主管部門審批的法律文件，違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定。比如預(yù)售商品房沒(méi)有預(yù)售許可證、現(xiàn)房銷售沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證和國(guó)有土地使用證；在集體所有土地上開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目；不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資格和資質(zhì)的企業(yè)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目等。

（二）開(kāi)發(fā)商采取欺詐手段與購(gòu)房者所簽訂的合同無(wú)效。開(kāi)發(fā)商故意隱瞞真相，如沒(méi)有土地使用權(quán)證書(shū)或銷售許可證而偽造或冒用卻說(shuō)成是五證俱全，這些行為可以認(rèn)定為欺詐行為，合同無(wú)效。

必須注意的是，在出現(xiàn)上述情況，確定合同無(wú)效的機(jī)關(guān)是法院或仲裁機(jī)構(gòu)。經(jīng)確認(rèn)合同無(wú)效后，購(gòu)房者有權(quán)退房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)將購(gòu)房款及相應(yīng)的利息退還購(gòu)房者。

購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商所簽合同顯失公平，購(gòu)房者可以請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤消，要求退房。就目前而言，在房地產(chǎn)買賣合同的簽署過(guò)程中，購(gòu)房者由于知識(shí)及經(jīng)驗(yàn)的不足往往處在一個(gè)弱者的地位，而開(kāi)發(fā)商則憑借其自身實(shí)力及優(yōu)勢(shì)與購(gòu)房者簽訂顯失公平的合同。如果能明顯看出合同中買賣雙方的權(quán)利、義務(wù)明顯不對(duì)等，顯失公平。對(duì)這種合同，購(gòu)房者可在合同訂立起一年內(nèi)，請(qǐng)求法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤消。合同撤消后，雙方應(yīng)恢復(fù)到合同訂立前的狀態(tài)，即購(gòu)房者將房屋退還，開(kāi)發(fā)商應(yīng)返還購(gòu)房者的房?jī)r(jià)款和相應(yīng)的利息。

二、出現(xiàn)什么問(wèn)題可以解除購(gòu)房合同？

合同中約定的退房條件滿足，可以退房。在一般情況下，合同中都應(yīng)當(dāng)約定在出現(xiàn)何種情況下可以退房，如逾期交房、房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題、設(shè)計(jì)及結(jié)構(gòu)變更、改變房屋使用性質(zhì)、房產(chǎn)證辦理時(shí)限等。下面主要介紹常見(jiàn)的三種情況：

（一）逾期交房超過(guò)一定期限的。在目前使用的格式合同中都有這樣的規(guī)定，即開(kāi)發(fā)商應(yīng)于規(guī)定的日期交付房屋，逾期超過(guò)一定期限仍未交付的，購(gòu)房者有權(quán)解除合同并要求返還樓價(jià)款及相應(yīng)的利息，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

這里需要明確一點(diǎn)，即只有逾期交房超過(guò)了合同約定的期限，在開(kāi)發(fā)商構(gòu)成根本違反的條件下，開(kāi)發(fā)商才承擔(dān)退房的義務(wù)；如果逾期交房沒(méi)有超過(guò)合同的期限，那么開(kāi)發(fā)商不構(gòu)成根本違反合同，購(gòu)房者不能解除合同，只能要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的義務(wù)。

（二）規(guī)定期限或根本辦不了房產(chǎn)證的。在正常情況下，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目履行了合法的開(kāi)發(fā)手續(xù)，房產(chǎn)證的辦理期限是從房屋竣工交付之日起九個(gè)月左右。一般開(kāi)發(fā)商都為自己在時(shí)間上留有余地。如果合同中有約定，超過(guò)約定的時(shí)間仍不能辦理完畢或根本就無(wú)法辦理房產(chǎn)證的，那么購(gòu)房者可以選擇退房。

（三）房屋質(zhì)量不符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)，不能修復(fù)或者修復(fù)后仍不能達(dá)到約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，買房者有權(quán)退房。在房屋質(zhì)量問(wèn)題上糾紛比較多，原因是一般在合同中就質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)買賣雙方?jīng)]有做出詳細(xì)約定。如果有約定，從其約定，出現(xiàn)合同中約定的符合退房條件的質(zhì)量問(wèn)題，購(gòu)房者有權(quán)退房，有權(quán)要求返還房?jī)r(jià)款及相應(yīng)的利息，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

如果合同中沒(méi)有約定房屋質(zhì)量的具體標(biāo)準(zhǔn)的，那么對(duì)是否符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)定原則是：是否符合居住、使用的條件。如果該房屋因質(zhì)量問(wèn)題不符合居住、使用的條件，那么開(kāi)發(fā)商即構(gòu)成根本違反合同，購(gòu)房者有權(quán)退房，并追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

以上就是關(guān)于“哪些情況能退房，出現(xiàn)什么問(wèn)題可以解除購(gòu)房合同”的相關(guān)解答。在這里提醒購(gòu)房者注意的是，如果出現(xiàn)退房的情況，在與開(kāi)發(fā)商協(xié)商不成時(shí)，應(yīng)盡早采取法律手段，以免延誤訴訟時(shí)效，導(dǎo)致失去解決問(wèn)題的有效途徑。