一、什么是購房認購書？

認購書發(fā)生在購房合同簽定之前，僅對即將簽定的商品房銷預售合同基本內(nèi)容的初步確認，其內(nèi)容一般為房屋的坐落位置、單價和總價等。通過認購書的簽署，購房者認可房屋位置及價格并承諾于限定期限內(nèi)購買，而開發(fā)商則保證為購房者保留特定的房屋。

在實踐中，認購書的性質(zhì)因為內(nèi)容的不同也有區(qū)別：

（一）認購書約定模糊，權利義務不明確，則應將其定性為意向書；

（二）認購書對即將簽定購房合同等事宜作出了明確約定，應視為購房合同的預約合同；

（三）認購書就購房事宜作出了較為全面的約定，則應認定為購房合同草簽形式，其實質(zhì)為購房合同。

二、認購書的效力如何？

無論認購書是預約合同、還是意向書或者是購房合同，均應具有法律效力，違反認購書約定內(nèi)容都有可能產(chǎn)生相應民事責任。

簽訂認購書作為一種民事行為，其合法有效的前提是不得違反強行法規(guī)定。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第六條規(guī)定：未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房預售。開發(fā)商盡管未正式簽署商品房預售合同，但認購書的簽署也是一種預售行為，簽署認購書時也應取得預售許可證，否則認購書無效；如在起訴前開發(fā)商取得認購證書，依照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，可以認定認購書有效。

三、簽訂購房認購書應注意什么？

簽訂購房認購書往往需要繳納一定數(shù)額的定金，因此在簽訂認購書時要特別注意定金性質(zhì)的約定。認購書中往往有定金約定，要求購房者向開發(fā)商支付一定數(shù)額的定金。學理上和司法實踐中將定金分為成約定金、證約定金、違約定金、解約定金、立約定金五類：

（一）成約定金指作為合同要件的定金，因該定金的交付合同才成立。

（二）證約定金指以定金為訂立合同的證據(jù)，證約定金是為證明合同關系的成立而設定的，不是合同成立的要件，僅以證明合同成立為目的。

（三）解約定金指當事人為保留單方解除主合同的權利而交付的定金，也就是說交付定金的當事人可以拋棄定金以解除合同，而接受定金的當事人也可以雙倍返還定金來解除合同。

（四）違約定金指交付定金的當事人若不履行債務，接受定金的當事人可以沒收定金。

（五）立約定金指當事人為保證以后正式訂立合同而專門訂立的定金，交付定金的當事人若拒絕立約，將喪失定金，接受定金的當事人拒絕立約，則應加倍償還定金。

如前所述，認購書在性質(zhì)上為一種預約合同，其定金約定功能是為了擔保本約即購房合同的簽定，可見認購書中約定的定金應為立約定金。購房人若拒絕簽定購房合同，則會喪失定金，開發(fā)商若拒絕簽定購房合同，則應向購房者雙倍返還定金。

以上就是對“什么是購房認購書以及簽訂購房認購書應注意什么”所做的回答。在這里還要提醒購房者，如果認購書被定性為購房合同，則約定的定金應為違約定金；如認購書被定性為意向書，則定金約定無效，因雙方就本約不能達成一致意見而導致購房合同無法簽定時，則不能適用定金罰則。