一、什么是購房認(rèn)購書？

認(rèn)購書發(fā)生在購房合同簽定之前，僅對(duì)即將簽定的商品房銷預(yù)售合同基本內(nèi)容的初步確認(rèn)，其內(nèi)容一般為房屋的坐落位置、單價(jià)和總價(jià)等。通過認(rèn)購書的簽署，購房者認(rèn)可房屋位置及價(jià)格并承諾于限定期限內(nèi)購買，而開發(fā)商則保證為購房者保留特定的房屋。

在實(shí)踐中，認(rèn)購書的性質(zhì)因?yàn)閮?nèi)容的不同也有區(qū)別：

（一）認(rèn)購書約定模糊，權(quán)利義務(wù)不明確，則應(yīng)將其定性為意向書；

（二）認(rèn)購書對(duì)即將簽定購房合同等事宜作出了明確約定，應(yīng)視為購房合同的預(yù)約合同；

（三）認(rèn)購書就購房事宜作出了較為全面的約定，則應(yīng)認(rèn)定為購房合同草簽形式，其實(shí)質(zhì)為購房合同。

二、認(rèn)購書的效力如何？

無論認(rèn)購書是預(yù)約合同、還是意向書或者是購房合同，均應(yīng)具有法律效力，違反認(rèn)購書約定內(nèi)容都有可能產(chǎn)生相應(yīng)民事責(zé)任。

簽訂認(rèn)購書作為一種民事行為，其合法有效的前提是不得違反強(qiáng)行法規(guī)定。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第六條規(guī)定：未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)商盡管未正式簽署商品房預(yù)售合同，但認(rèn)購書的簽署也是一種預(yù)售行為，簽署認(rèn)購書時(shí)也應(yīng)取得預(yù)售許可證，否則認(rèn)購書無效；如在起訴前開發(fā)商取得認(rèn)購證書，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條規(guī)定，可以認(rèn)定認(rèn)購書有效。

三、簽訂購房認(rèn)購書應(yīng)注意什么？

簽訂購房認(rèn)購書往往需要繳納一定數(shù)額的定金，因此在簽訂認(rèn)購書時(shí)要特別注意定金性質(zhì)的約定。認(rèn)購書中往往有定金約定，要求購房者向開發(fā)商支付一定數(shù)額的定金。學(xué)理上和司法實(shí)踐中將定金分為成約定金、證約定金、違約定金、解約定金、立約定金五類：

（一）成約定金指作為合同要件的定金，因該定金的交付合同才成立。

（二）證約定金指以定金為訂立合同的證據(jù)，證約定金是為證明合同關(guān)系的成立而設(shè)定的，不是合同成立的要件，僅以證明合同成立為目的。

（三）解約定金指當(dāng)事人為保留單方解除主合同的權(quán)利而交付的定金，也就是說交付定金的當(dāng)事人可以拋棄定金以解除合同，而接受定金的當(dāng)事人也可以雙倍返還定金來解除合同。

（四）違約定金指交付定金的當(dāng)事人若不履行債務(wù)，接受定金的當(dāng)事人可以沒收定金。

（五）立約定金指當(dāng)事人為保證以后正式訂立合同而專門訂立的定金，交付定金的當(dāng)事人若拒絕立約，將喪失定金，接受定金的當(dāng)事人拒絕立約，則應(yīng)加倍償還定金。

如前所述，認(rèn)購書在性質(zhì)上為一種預(yù)約合同，其定金約定功能是為了擔(dān)保本約即購房合同的簽定，可見認(rèn)購書中約定的定金應(yīng)為立約定金。購房人若拒絕簽定購房合同，則會(huì)喪失定金，開發(fā)商若拒絕簽定購房合同，則應(yīng)向購房者雙倍返還定金。

以上就是對(duì)“什么是購房認(rèn)購書以及簽訂購房認(rèn)購書應(yīng)注意什么”所做的回答。在這里還要提醒購房者，如果認(rèn)購書被定性為購房合同，則約定的定金應(yīng)為違約定金；如認(rèn)購書被定性為意向書，則定金約定無效，因雙方就本約不能達(dá)成一致意見而導(dǎo)致購房合同無法簽定時(shí)，則不能適用定金罰則。