一、二手房貸款的流程

第一步：找好欲購買的房屋，該房屋必須產(chǎn)權(quán)明晰，具備可進入二手房市場流通的條件。

第二步：選好房產(chǎn)后，二手房貸款流程之二便是選擇一家銀行指定的能夠辦理按揭貸款業(yè)務的房產(chǎn)交易代理機構(gòu)，并在該代理機構(gòu)完成房產(chǎn)價值評估工作，繳納房產(chǎn)評估費。

第三步：買賣雙方須提供的相關(guān)資料準備齊全。購房人(貸款人)須提供的資料有：戶口簿、身份證、學歷證明、婚姻狀況證明、買賣合同、夫妻收入證明(單位收入證明)、稅單、銀行流水單、交易中心人均證明等，并可有選擇性地提供包括存款證明、有價證券在內(nèi)的其他財產(chǎn)證明、夫妻雙方一寸近照各兩張。以上證明資料越全面，銀行在放貸評審中的評分會越高，貸款人享有貸款金額及時間的條件越優(yōu)越。售房人須提供的資料有：身份證、戶口簿、婚姻狀況證明、夫妻雙方同意出售證明、所售房屋的產(chǎn)權(quán)證明及上市批準證明等。

第四步：銀行在15個工作日內(nèi)完成貸款審批工作，如同意放貸，則發(fā)給貸款承諾書。

第五步：買賣雙方到房屋所在區(qū)(縣)的房地產(chǎn)交易管理部門辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

第六步：以上這些二手房貸款流程走下來后，接下來便是領(lǐng)取他證。

第七步：最后銀行放款。

二、二手房貸款需要注意什么

二手房貸款買房注意一：必須確認賣房人已取得《房屋所有權(quán)證》。

按照我國《物權(quán)法》第十六條規(guī)定：不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。同時該法第十七條還規(guī)定：不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應當與不動產(chǎn)登記簿一致;記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準。

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第5條規(guī)定，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)屬證書受國家法律保護?！斗课菟袡?quán)證》作為房屋權(quán)屬證書，是國家對房屋所有權(quán)的確認。作為購房者在購買二手房時，必須審查出售方是否已取得《房屋所有權(quán)證》而且盡量查明賣方提交的《房屋所有權(quán)證》是真實的。

二手房貸款買房注意二：必須查明房屋的土地使用權(quán)性質(zhì)。

我國目前的土地性質(zhì)分為“國有”和“集體所有”兩類。國有土地使用權(quán)取得方式包括劃撥、出讓、出租、作價入股等;集體土地使用權(quán)包括集體建設用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)等。

在不同土地權(quán)屬性質(zhì)前提下，土地使用權(quán)的取得方式有所不同，出讓取得的土地使用權(quán)交易時不存在額外的費用，如果是劃撥的土地在交易時會補交土地出讓金，增加交易成本。所以購買二手房時還必須弄清所購房屋土地使用權(quán)取得方式。

二手房貸款買房注意三：如果房屋屬夫妻或家庭成員共同財產(chǎn)，須取得共有人同意出售的聲明。

有讀者反映，買“二手房”時，遇到夫妻一方拒絕簽字而導致買賣無法成交。業(yè)內(nèi)人士解釋說，按照我國合同法和民法通則的規(guī)定，共有人未獲得其他共有人同意，擅自處分共有財產(chǎn)的，其行為無效。

所以在購買“二手房”時，買房人應查清該房屋是否存在其他共有人，如果存在其他共有人，必須要求其同意出售房屋，如夫妻一方出售房屋，應要求另一方書面確定同意出售。

二手房貸款買房注意四：在購買在租房屋時，應確認房屋承租方已放棄優(yōu)先購房。

按照我國《合同法》第230條規(guī)定，出租方出售房屋時應通知承租人，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購買權(quán)。

依據(jù)上述規(guī)定，在購買那些在租的“二手房”時，買房人應考察所購房屋是否存在租賃關(guān)系，如果存在的話，應落實出售人的出售行為是否已通知承租人，且已得到承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)的認可。

二手房貸款買房注意五：所購房屋沒有被司法機關(guān)財產(chǎn)保全、查封，沒有設定抵押權(quán)。

按照我國法律規(guī)定，被司法機關(guān)依法查封的房產(chǎn)在一定期限內(nèi)是不能交易過戶的。同時根據(jù)《物權(quán)法》、《擔保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，抵押人處理抵押房屋，應獲得抵押權(quán)人同意，否則不得轉(zhuǎn)讓房屋。按照上述規(guī)定，購買“二手房”應審查擬購房屋是否設有抵押權(quán)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定，房屋抵押應辦理抵押登記，并在權(quán)屬證書上記載抵押情況。所以，審查房屋是否設有抵押權(quán)，可審查權(quán)屬證書原件是否有抵押的記載。

二手房貸款買房注意六：經(jīng)濟適用房或房改房應符合轉(zhuǎn)讓的條件。