一、什么是商品房預(yù)售

商品房預(yù)售也稱樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的買賣已成為我國商品房市場中的兩種主要的房屋銷售形式。商品房預(yù)售具有以下特征：

1、商品房預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房買賣雙方在合同中約定了一個期限，并把這個期限的到來作為房屋買賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或挫去效力的根據(jù)。

2、商品房預(yù)售具有較強的國家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實質(zhì)性買賣，真正的房屋交接尚未形成。國家因此加強了對商品房預(yù)售市場的規(guī)范。我國對商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

二、商品房預(yù)售的一般程序

1、訂立預(yù)售合同。

開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。商品房的預(yù)售可以委托代理人辦理，但必須有書面委托書。

2、 登記備案。

預(yù)售合同簽訂后，合同預(yù)售人應(yīng)當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。

3、 收取預(yù)付款。

開發(fā)商根據(jù)房屋建設(shè)的工程施工進度，分期收取商品房預(yù)售款，合同有約定的，從其約定。開發(fā)商收取的預(yù)付款，應(yīng)當專項用于房屋開發(fā)建設(shè)，不得挪作他用。

4、 辦理商品房的權(quán)屬登記手續(xù)。

預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)當持有關(guān)憑證到縣級以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。