一、商品房買賣的基本程序

商品房交易一般按照以下程序辦理：

（1）選房。

（2）簽訂認(rèn)購(gòu)書。簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)，開(kāi)發(fā)商往往要求購(gòu)房者交納定金。簽訂認(rèn)購(gòu)書并不是購(gòu)房的必經(jīng)程序，而是房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的一種約定俗成的做法。

（3）簽訂商品房買賣合同，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，應(yīng)簽訂物業(yè)管理合同。商品房買賣合同的內(nèi)容集中體現(xiàn)了買賣雙方的權(quán)利和義務(wù)。如果在商品房銷售時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時(shí)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。

（4）辦理商品房貸款或公積金貸款手續(xù)，與貸款銀行或住房資金管理中心簽訂貸款協(xié)議。

（5）辦理入住手續(xù)。在商品房達(dá)到交付使用條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知購(gòu)房者辦理交付手續(xù)，向購(gòu)房者出示商品房質(zhì)量驗(yàn)收合格證、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》，并簽署房屋交接單。

（6）簽訂物業(yè)管理合同。購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)未簽訂物業(yè)管理合同的，在入住時(shí)，應(yīng)與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理合同。

（7）辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，領(lǐng)取房產(chǎn)證。出賣人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后60日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記的有關(guān)資料報(bào)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案，協(xié)助購(gòu)房者辦理權(quán)屬登記手續(xù)，領(lǐng)取房產(chǎn)證。

二、商品房買賣的稅費(fèi)

購(gòu)房者到房地產(chǎn)管理部門辦理商品房買賣手續(xù)，須交納的有關(guān)稅費(fèi)為：

（1）契稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》的規(guī)定，契稅稅率為3%--5%，契稅的適用稅率由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在該幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，鄭州市的契稅減半收取為2%。

（2）印花稅，3/10000。

（3）交易服務(wù)費(fèi)。各地情況不一，鄭州市的商品房交易服務(wù)費(fèi)為0.55%，開(kāi)發(fā)商交0.25%，購(gòu)房人交0.3%。

（4）房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理費(fèi)，包括工本費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、測(cè)繪費(fèi)。以鄭州市為例：①工本費(fèi)為10元；②產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)，以50平方米的建筑面積為基數(shù)收30元，每增加1平方米，加收0.4元，計(jì)算公式為（建筑面積-50）×0.4+30；③測(cè)繪費(fèi)，以50平方米的建筑面積為基數(shù)收20元，每增加1平方米，加收0.35元，計(jì)算公式為：（建筑面積—50） ×0.35+20。以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)各地略有差異。