二手房估價(jià)要考慮什么？

1、房屋的折舊費(fèi)。房子一旦蓋好便進(jìn)入折舊期。一般說來，磚混結(jié)構(gòu)一等房屋的折舊期限是50年，那么每年的折舊率為2%；

2、戶型因素。舊房因戶型不合理、功能太落后而無法媲美，如果房子的戶型為小廳、小衛(wèi)、小廚房（簡稱“三小”套型），則扣減10%；

3、房子所在的樓層不同，價(jià)格不一樣。例如一、二層是基準(zhǔn)價(jià)，五層、六層扣減3%，七層減5%，而三、四層則加3%，頂樓減5%；

4、朝向因素。假如房子沒有朝南的門窗，則減5%；

5、小區(qū)環(huán)境對房價(jià)的影響。沒有物業(yè)管理扣減5%，小區(qū)沒有單獨(dú)封閉，也減5%；屬于重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)域的房子要加15%；

6、習(xí)慣性心理因素。該因素也會(huì)使人們對買舊房心存壓力?；ê芏噱X才買套舊房，這一因素又使房價(jià)減8%的價(jià)錢。

最后，在以上數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，報(bào)價(jià)應(yīng)為同地理位置商品房價(jià)格的60%~70%左右，約是當(dāng)前周邊房屋租金的100倍。

【例】某房1990年建成，樓層為4層（共6層），建筑面積60平方米，屬二級(jí)地區(qū)，房屋結(jié)構(gòu)為混合一等。

折舊率：10年×（-2%）=-20%；

因其是“三小”套型：-10%；

樓層：+3%；朝向：南北；

非小區(qū)和無物業(yè)管理：（-5%）+（-5%）=-10%

重點(diǎn)中小學(xué)區(qū)：+15%；心理因素：-8%；

當(dāng)?shù)厣唐贩烤鶅r(jià)約為4000元/平方米，得出該房產(chǎn)價(jià)格為：4000×（1-20%-10%+3%-10%+15%-8%）=2800（元/平方米）。

此房的實(shí)際總成交價(jià)格約為：2800×100×70%=19.6（萬元）。