一、怎樣購(gòu)買二手房？
首先，購(gòu)房時(shí)要盡可能詳細(xì)地掌握出售房屋的地理位置、交通狀況、周邊環(huán)境、發(fā)展空間和購(gòu)物娛樂(lè)情況等。同時(shí)，要掌握小區(qū)配套情況，包括學(xué)校、幼兒園、會(huì)所等綜合設(shè)施情況。了解出售房屋基本狀況、小區(qū)建設(shè)密度(容積率)、小區(qū)環(huán)境建設(shè)、園林設(shè)計(jì)和停車位等重要內(nèi)容，并根據(jù)需要索取相關(guān)資料及文字承諾。了解房屋的其他權(quán)利狀況是否有抵押權(quán)的設(shè)定、房屋權(quán)利是否已被人民法院查封、是否列入拆遷范圍、是否租賃等。
其次，沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證的二手房不能買入。法律規(guī)定，沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證的房屋不能轉(zhuǎn)讓。購(gòu)買產(chǎn)權(quán)共有的二手房產(chǎn)要慎重，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意，共有人不能轉(zhuǎn)讓該共有房產(chǎn)。作為夫妻共有財(cái)產(chǎn)的房屋，一般產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)人只記載夫妻中的一人，在購(gòu)買這類二手房時(shí)一定要讓其他共有人出具書(shū)面證明，證明其同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)，否則買賣行為無(wú)效。
再次，購(gòu)買有承租人的二手房要有“言”在先。承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，如果第三人想購(gòu)買該房，必須有承租人書(shū)面放棄購(gòu)買此房的聲明，否則該買賣處于不穩(wěn)定狀態(tài)，承租人在訴訟時(shí)效內(nèi)可以要求行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)而導(dǎo)致該買賣無(wú)效。
第四，要加強(qiáng)購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的防范。對(duì)設(shè)有抵押權(quán)的二手房，即使在通知抵押權(quán)人的情況下，購(gòu)買這類二手房也同樣存在很大風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榈盅簱?dān)保的債權(quán)一旦不能實(shí)現(xiàn)，抵押權(quán)人有權(quán)訴之于法律，要求拍賣該房以便實(shí)現(xiàn)債權(quán)。因此，購(gòu)買這類房產(chǎn)一定要防風(fēng)險(xiǎn)。盡量不要替房主贖樓，如果贖樓不成功，就會(huì)出現(xiàn)較大損失，所以一般由房主委托擔(dān)保公司或自己贖樓。
二、購(gòu)買二手房要注意哪些風(fēng)險(xiǎn)？
購(gòu)買二手房須學(xué)會(huì)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)該注意四方面的風(fēng)險(xiǎn)。
1、購(gòu)買二手房要通過(guò)正規(guī)的中介機(jī)構(gòu)，并須查驗(yàn)經(jīng)紀(jì)人的資質(zhì)證書(shū)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照等?，F(xiàn)在二手房交易通過(guò)中介機(jī)構(gòu)的占絕大多數(shù)，尋找一個(gè)操作規(guī)范、信譽(yù)好的中介機(jī)構(gòu)，可以規(guī)避許多風(fēng)險(xiǎn)。
2、要注意來(lái)自交易房屋方面的風(fēng)險(xiǎn)。倘若用于交易的房屋，為非法建筑或已被列入拆遷范圍的；房屋權(quán)屬存有爭(zhēng)議的；房屋權(quán)屬共有、出賣人在出賣時(shí)未經(jīng)共有權(quán)人同意的；房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等權(quán)益的；房屋已抵押、未經(jīng)抵押權(quán)人書(shū)面同意轉(zhuǎn)讓的；或房屋被依法查封，或被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓，交易房屋存有質(zhì)量隱患的，都可能因此惹上官司，陷于種種麻煩，皆需事先了解。
3、要注意賣方有沒(méi)有從事房屋交易的資格。簽合同時(shí)一定要與房屋的權(quán)屬人簽署。如他人受房屋權(quán)屬人委托簽訂合同，則要出具房屋權(quán)屬人的委托書(shū)，購(gòu)買售后公房，要特別關(guān)注有關(guān)同住人的問(wèn)題，合同須同住人簽字同意，防止由于合同主體有不同意見(jiàn)而引起糾紛。
4、要在合同中約定交易雙方的權(quán)利、義務(wù)，防止因交易中約定不明引發(fā)爭(zhēng)議或賣方利用合同進(jìn)行欺詐。這就要求購(gòu)房者了解二手房交易的相關(guān)法律，避免合同陷阱。
