一、商品房銷售面積如何計(jì)算

購房者在買方時(shí)，應(yīng)當(dāng)對商品房銷售面積的構(gòu)成有清楚的認(rèn)識(shí)。根據(jù)《商品房銷售面積測量與計(jì)算》中明確規(guī)定：商品房整幢出售，其銷售面積為整幢商品房的建筑面積。商品房按套或單元出售，其銷售面積為購房者所購買的單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。即銷售面積（建筑面積）=套內(nèi)建筑面積（套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺(tái)面積）+公共分?jǐn)偯娣e。

商品房套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺(tái)建筑面積之和。基中內(nèi)墻體面積的共用墻部分，即各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻應(yīng)以其墻體水平投影面積的一半計(jì)算。未封閉陽臺(tái)也以其水平投影面積的一半計(jì)算。共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄊ牵屑s定按約定處理。沒有約定，多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)的各套內(nèi)建筑面積的比例分?jǐn)?；多功能綜合樓，須分別求出整幢房屋和幢內(nèi)不同功能區(qū)的共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)，再按幢內(nèi)各功能區(qū)各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

《房產(chǎn)測量規(guī)范》規(guī)定，房屋建筑面積系指房屋外墻勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外數(shù)梯等，且備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.2 米以上的永久性建筑。

房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)實(shí)際能使用的面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)成和保溫層的面積，也未包括括陽臺(tái)面積。

二、商品房面積縮水怎么辦

面積縮水是買房者經(jīng)常遇到的問題，對于房屋“面積縮水”的問題，應(yīng)該以房地產(chǎn)管理部門所作的測量面積為準(zhǔn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對面積縮水問題做出了明確的規(guī)定：

第一，誤差率在3%以內(nèi)的，當(dāng)事人不能請求解除合同，但是對于縮水部分的購房款，開發(fā)商應(yīng)該返還。

第二，誤差率超過3%，買房人可以選擇請求解除合同，或者不解除合同，但是要開發(fā)商承擔(dān)其他責(zé)任。