一、持有房產(chǎn)證與房屋所有權(quán)的關(guān)系

買(mǎi)賣(mài)合同是出賣(mài)人轉(zhuǎn)移買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物所有權(quán)于買(mǎi)受人，由買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。我國(guó)合同法第一百三十一條規(guī)定，“出賣(mài)的標(biāo)的物，應(yīng)當(dāng)屬于出賣(mài)人所有或者出賣(mài)人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物，依照其規(guī)定?！笨梢?jiàn)，只要標(biāo)的物合法、有權(quán)處分，對(duì)于標(biāo)的物是否有相關(guān)證照，合同法并無(wú)特別要求。從不動(dòng)產(chǎn)的特性看，房屋所有權(quán)證只是證明所有權(quán)歸屬的一種書(shū)面憑證而已，并不是房屋本身。房產(chǎn)證也不具有代表房屋所有權(quán)的功能。 無(wú)房產(chǎn)證不等于不享有房屋的所有權(quán)，持有房產(chǎn)證也不等于擁有該房屋。

在我國(guó)目前，不動(dòng)產(chǎn)登記是國(guó)家不動(dòng)產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)作出的一種行政確認(rèn)，它所體現(xiàn)的僅僅是國(guó)家行政權(quán)力對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的一種干預(yù)， 它與物權(quán)法規(guī)范意義上的不動(dòng)產(chǎn)登記存在本質(zhì)上的區(qū)別。因?yàn)椋啦粍?dòng)產(chǎn)法規(guī)則，不動(dòng)產(chǎn)登記(或不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記)，是指不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的各種變動(dòng)在不動(dòng)產(chǎn)所在地的專(zhuān)門(mén)機(jī)關(guān)所設(shè)立的不動(dòng)產(chǎn)登記簿上予以記載的事實(shí)。它的法律意義在于，它是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的法定公示手段，是因法律行為的物權(quán)變動(dòng)的生效要件，也是物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護(hù)的基本依據(jù)。

而在我國(guó)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》中規(guī)定：“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí)，對(duì)證件不全或房屋所有權(quán)不清楚的，暫緩登記，待條件成熟后辦理。”可見(jiàn)，房管部門(mén)發(fā)證的前提是權(quán)屬清楚，對(duì)于權(quán)屬有爭(zhēng)議的，相對(duì)人不能通過(guò)辦證得以確認(rèn)權(quán)屬。即便在證件發(fā)出后，利害關(guān)系人對(duì)所發(fā)的證書(shū)有異議，對(duì)于行政確權(quán)不服，也可要求行政機(jī)關(guān)予以撤銷(xiāo)或向法院提起行政訴訟請(qǐng)求撤銷(xiāo)。所以，行政機(jī)關(guān)的發(fā)證行為，只能滿足對(duì)房屋進(jìn)行行政管理的需要，不能達(dá)到依據(jù)物權(quán)公示原則對(duì)物權(quán)交易進(jìn)行保護(hù)的目的，只有法院對(duì)房屋所有權(quán)的確認(rèn)，才真正具有確權(quán)意義。

二、無(wú)房產(chǎn)證與房屋所有權(quán)的關(guān)系

自建房屋不論是否領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)甚至是否屬于違章建筑，都屬房屋建造者原始取得物，未辦理房產(chǎn)證并不能表示對(duì)房屋不擁有所有權(quán)。換言之，某人經(jīng)合法審批，在自己的土地上建造房屋，當(dāng)然擁有該房屋的產(chǎn)權(quán)。尤其是，有的房屋未辦理所有權(quán)證，只是缺一道行政手續(xù)而已，沒(méi)有權(quán)屬證書(shū)的房產(chǎn)只表明該房屋未得到房屋行政機(jī)關(guān)認(rèn)可，在民法上屬于權(quán)利瑕疵。顯然，這種瑕疵是可以通過(guò)補(bǔ)辦手續(xù)得到彌補(bǔ)的。雖然，有些房屋可能存在違反法律規(guī)定的情況，如超面積、超高建筑，甚至有的屬于違章建筑，將來(lái)不可能取得權(quán)屬證書(shū)，但這并不影響原始建造人對(duì)該建筑物的所有人地位。

對(duì)于違章建筑問(wèn)題，我國(guó)大陸學(xué)者很少有研究，但在臺(tái)灣地區(qū)，通說(shuō)認(rèn)為違章建筑物已符合不動(dòng)產(chǎn)定著物的要件，系獨(dú)立于土地外之不動(dòng)產(chǎn)，由原始建筑人取得其所有權(quán)。 可見(jiàn)，違章建筑物不因其無(wú)從辦理所有權(quán)證而喪失物權(quán)客體的資格。總之，不論何種情況，沒(méi)有權(quán)屬證書(shū)的房屋屬于權(quán)利有瑕疵的物，應(yīng)當(dāng)出賣(mài)人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。但這種責(zé)任屬于違約責(zé)任，不存在合同效力問(wèn)題。根據(jù)《合同法》第一百五十條的規(guī)定，出賣(mài)人就交付的標(biāo)的物，負(fù)有保證第三人不得向買(mǎi)受人主張任何權(quán)利的義務(wù)。出賣(mài)人未能履行權(quán)利擔(dān)保的義務(wù)，使得合同訂立后標(biāo)的物上的權(quán)利缺陷沒(méi)有去除，屬于出賣(mài)人不履行債務(wù)的一種情況，買(mǎi)受人可以依照本法總則第七章違約責(zé)任的規(guī)定，請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任。即使在標(biāo)的物的部分權(quán)利屬于他人的情況下，也可以認(rèn)為出賣(mài)人的行為構(gòu)成了根本違約。